两个房东合伙做 Airbnb，翻脸后相互恶意诉讼，被法官怒斥浪费司法资源

两名女子在卑诗省奥肯那根地区共同经营两处短期出租房产，她们之间展开了一场“恶毒且旷日持久的诉讼”，最终净赔偿金额仅为 724 加元。

卑诗省最高法院法官大卫·A·克雷拉上周就此案作出裁决，并在裁决书中用了好几段篇幅斥责双方的斤斤计较和敌意。

“自 2022 年 8 月以来，双方的行动和交流都明显体现了彼此的仇恨：这种仇恨在整个审判过程中一直潜伏在表面之下，并经常以公开的恶意表现爆发出来，”克雷拉的裁决书在讨论女性证词可信度的章节中写道。

“这种仇恨，加上他们不顾一切的私利，以及他们普遍存在的道德义愤和自怜，已经彻底摧毁了任何客观性和平衡感，使得任何一方所说的话都难以让人相信。”

这场纠纷的核心在于谁拥有这两处房产——一处位于基洛纳，一处位于弗农——这两位女性合伙经营这两处房产，作为Airbnb上的短期出租房。

原告詹妮弗·香农·施维策起诉吉莉安·艾琳·利特尔和利特尔 J Vacations Inc.，请求法院宣布她是这两处房产的共同所有人，或者，她有权获得资金返还和她为该商业项目提供的劳动报酬。

争端中的关键事件

根据判决书，施维策和利特尔并非一直互相憎恨。他们于2016年相识，当时施维策是基洛纳的一名房地产经纪人，而利特尔是加拿大帝国商业银行（CIBC）在阿尔伯塔省红鹿市的一名抵押贷款顾问。

2020年9月，利特尔向施维策尔提及她计划在基洛纳购买一套房产用于Airbnb出租，施维策尔回应说她也有同样的打算。这一决定表明两人合伙做起了生意，利特尔提供资金购买这两处房产，而施维策尔则负责实际运营管理。

基洛纳的房产位于微风广场（Breeze Place），弗农的房产位于朗艾克广场（Longacre Place）。克雷拉的裁决中分别将这两处房产称为“微风”和“朗艾克”。

根据判决书，2021 年 4 月，在购买房产后不久（两处房产的所有权都登记在利特尔名下），施维策向一个联名银行账户存入了 6 万加元，双方签署了一份协议，将这笔款项描述为施维策向他们的商业投资提供的“股东贷款”。

这份“四月协议”指出，如果双方无法就相关房地产达成未来的协议，则施维策应在 60 天内以书面形式要求退还 6 万元。

虽然原告在法庭上辩称已达成协议，赋予她房产的权益，但被告辩称并未达成此类协议。

克雷拉法官在这个问题上支持了利特尔的观点。事实上，法官的裁决表明，双方未能就施维策的股权所有权达成一致，是导致双方关系在2022年夏天恶化的主要原因。

判决书写道：“整个八月，双方讨论并协商了各种未来的发展方案，包括解散公司，但双方的敌意、谩骂和不信任感却日益加剧。”

在这场争执进行期间，施维策分四笔交易从联名账户中总共提取了11854加元。原告声称这是她支付的房产相关费用的报销，但利特尔指控她盗窃。

判决书总结了当月的事件，其中写道：“2022 年 8 月 19 日，被告更换了 Breeze 的门锁。”

“第二天，加拿大皇家骑警逮捕了原告，被告投诉她未经授权擅自闯入房产并盗窃钱财；被告也针对朗艾克房产向警方报案，指控被告。原告自行更换了门锁，并向警方和住宅租赁处分别报案，声称自己有合同权利居住在微风公寓。”

施维策于 2022 年 9 月提起诉讼，并针对这两处房产提交了待决诉讼证明（CPL），但法院后来于 2024 年 2 月撤销了这些证明。

在强制离职令解除后的第二天，施维策最好的朋友兼“有时是室友”就向她的雇主加拿大帝国商业银行（CIBC）投诉了利特尔。根据判决书，施维策本人也向CIBC对利特尔提出了一系列投诉。

Little 于 2024 年 6 月被 CIBC 解雇，该决定表明她目前正在起诉该银行，指控其非法解雇。

索赔和反索赔

克雷拉尔认为，施维策对这两处房产的权益主张因四月份的协议而落空。

判决书写道：“它明确规定了正式书面协议的先决条件。除该协议外，双方尚未就业务关系和财产所有权的基本条款达成一致。即使有人重视其中提及的‘股权’和‘合伙’（但我并不这么认为），双方充其量也只是达成了一项无法强制执行的协议。”

不过，根据四月份达成的协议条款，法官仍然判给施维策超过 10 万元的赔偿金。

总额的大部分，约 92,090 元，是她为该项目所作贡献的款项的返还，这些款项要么是她直接以现金形式捐赠的，要么是她间接以支付给在房产上工作的承包商的款项形式支付的。

克雷拉尔还判给施维策 38,431 美元作为“合理报酬”，实质上是对其作为物业经理工作的补偿。

原告最终获得的赔偿总额为 130,521 美元，但克雷拉法官判给被告的反诉赔偿金却大幅减少。

Little 的反诉要求赔偿她往返基洛纳查看房产情况并确保 Schwitzer 没有再次试图更换门锁或以其他方式干扰房产而产生的各种费用。

“鉴于双方关系破裂、警方介入以及原告未经授权更换门锁并试图进入房产，这些担忧和损失都是合理的，”判决书写道，并判给利特所要求的 14,245 元。

克雷拉尔还判给利特尔 4400 元，用于支付施维策在微风房产居住期间所欠的水电费和其他费用。

反诉的大部分内容是关于诽谤，特别是关于施维策的朋友兼室友马克·克拉夫向加拿大帝国商业银行提出的投诉。

克雷拉的裁决指出，利特尔的反诉并不涉及施维策直接向加拿大帝国商业银行提出的投诉，她也没有就反诉中的投诉直接起诉克拉夫。

判决书写道：“她将通过另一项诉讼程序提出这两项索赔。”

反诉仅涉及施维策对克拉夫向加拿大帝国商业银行 (CIBC) 投诉的责任，法官认为该投诉构成诽谤，因为施维策和克拉夫都“拥有相当丰富的房地产经验”，他们应该知道利特尔没有在卑诗省担任抵押贷款经纪人，也没有自称是抵押贷款经纪人，而这正是克拉夫在投诉中所指控的。

克拉夫和施维策都否认施维策是在她怂恿下提出投诉的，但克雷拉法官认为这些否认不可信。法官认定，施维策提出投诉——并鼓励或指示克拉夫提出投诉——是出于对利特尔的恶意，而非出于对利特尔两年前帮助克拉夫获得的抵押贷款的任何真正关心。

“原告毕生致力于摧毁被告，并让她后悔当初没有满足她对股权所有权的要求，”判决书在讨论施维策的可信度时写道。

克雷拉尔判给利特尔 6 万元的诽谤一般赔偿金，外加 5 万元的惩罚性赔偿金。

总而言之，当利特尔的损失与施维策获得的赔偿金额相抵后，被告被勒令仅向原告支付 724 加元。

“对所有琐碎不满的报复性宣泄”

克雷拉尔的裁决最后向各方发出了一些警告和告诫。

判决书写道：“根据庭审中的发言，我了解到双方都已提起或正在考虑提起新的诽谤或其他诉讼，控告对方。虽然他们可以自由地继续这些诉讼，并将诉讼拖延到第四年、第五年甚至第六年，但我敦促双方反思这场诉讼给他们自身及其家庭带来的压力和经济负担，并继续他们的生活。”

克雷拉警告这些女性，如果未来的诉讼与之前案件中已提出的诉讼请求重复，可能会被认定为滥用诉讼程序而被驳回。他还补充说，如果任何一位女性继续以之前在他面前发生的方式进行辩护，她都可能被贴上“恶意诉讼者”的标签。

根据判决书，原告在本案中提交了212份文件，其中包括50份宣誓书；被告提交了107份文件，其中包括25份宣誓书。他们的申请导致了46项法院命令，耗费了85个小时的法庭时间。

法官指出，相对于所涉金额而言，诉讼程序耗时“严重不成比例”。

判决书写道：“目前这起纯粹的私人纠纷源于一起以价值约 200 万元的房产为基础的逐利交易，诉讼双方在相关时期分别拥有至少两处（原告）和九处（被告）其他投资性房产。”

“参与此类交易的各方应预留一笔诉讼律师费，以防交易出现问题，尤其是如果问题是由于自身缺乏商业头脑、文件记录不规范或缺乏礼貌所致。然而，这些各方却要求纳税人和其他诉讼当事人为他们无谓的抱怨买单，导致诉讼程序旷日持久，而这些抱怨都是由于他们自行辩护造成的。”

延申阅读：

1. 为什么很多房东宁愿空着，也不愿再租

2.  如何做个省心又聪明的好房东