房东装修要求搬走，工程结束后还能搬回来吗？安省N13回迁规则详解

在安省租房，如果房东告诉租客：“这套房要大规模装修，你需要先搬出去”，很多人的第一反应是：搬出去以后，这套房是不是就和我没有关系了？

不一定。如果房东因为需要进行必须空置房屋才能完成的大规模维修或装修，通过 N13 Notice 结束租约，符合条件的租客原本就可能享有一项非常重要的权利——Right of First Refusal，也就是工程结束后优先搬回原出租单位的权利。

从2026年9月21日起，这项权利的操作规则进一步明确。安省Landlord and Tenant Board（LTB）正式更新了相关程序、表格和Interpretation Guidelines：如果租客依法表示希望装修完成后搬回来，房东不仅要保留租客的回迁权，还新增了更加具体的书面通知义务；工程完成后，租客原则上还必须获得至少60天时间决定并完成回迁。

对于正在面对N13的租客来说，现在最重要的不是只记住“我以后可以回来”，而是知道：搬出去以前，自己必须先做什么。

N13并不意味着装修以后一定失去这套出租屋

N13的正式名称是 Notice to End your Tenancy Because the Landlord Wants to Demolish the Rental Unit, Repair it or Convert it to Another Use。

房东可能因为拆除、改变房屋用途，或者进行需要租客搬出的重大维修和装修而使用N13。

但是，这几种情况不能完全混为一谈。

如果房屋要被拆除，或者转换成非住宅用途，自然不存在装修完成以后重新搬回原单位的问题。

本文讨论的是另一种情况：房东需要进行大规模维修或装修，而且这些工程必须在出租单位空置的情况下完成。

对于这种情况，《Residential Tenancies Act》及LTB现行指引允许符合条件的租客选择在工程结束以后重新入住原来的出租单位，这就是通常所说的 Right of First Refusal。

所以，收到N13以后不能简单理解成：“房东要装修，我搬走，原来的租约从此彻底结束。”租客是否希望以后回来，以及是否按照规定保留了这项权利，会直接影响后面的结果。

想装修以后搬回来，搬走前一定要书面告诉房东

这是整篇文章最值得租客记住的一件事。

如果你希望装修完成以后重新入住，不能只和房东口头说一句“装修好了告诉我，我还想回来”。

LTB的Interpretation Guideline 12明确规定，租客必须在搬出以前，书面通知房东自己希望工程完成以后重新入住原单位，同时还需要把之后的地址变化书面通知房东。

所以收到N13以后，如果确定自己想保留回迁权，可以向房东发送清楚的书面通知。

内容不需要写得非常复杂，关键是明确表达：自己希望在维修或装修完成以后重新入住原来的出租单位，并要求房东按照规定提供工程进度及单位可以重新入住的通知。

邮件通常比电话更容易保存证据。如果使用其他书面方式，也应该保留副本以及发送、送达记录。从这一刻开始，建议把与N13有关的文件单独保存起来，包括N13本身、租约、给房东的书面回迁通知、房东回复、搬出日期以及之后所有有关装修进度的邮件或信息。

因为如果未来双方发生争议，这些资料可能非常重要。

9月21日起，房东必须告诉租客预计什么时候装修完成

这是这次规则变化非常重要的一部分。

如果租客在2026年9月21日或以后书面通知房东，希望装修结束以后搬回原单位，房东必须及时以书面方式向租客提供相关信息。

按照LTB今天更新后的规则，房东需要：第一，书面通知租客预计什么时候完成维修或装修、出租单位预计什么时候可以重新入住。如果后来预计完成日期发生变化，房东还需要及时书面通知新的预计日期。

最后，当工程真正完成、出租单位已经可以入住以后，房东还必须再次书面通知租客。

这意味着以后不能只是：“你先搬出去，什么时候修好以后再说。”如果租客已经依法书面表示要回来，工程进度中几个关键时间节点都有了更加明确的通知要求。

工程结束以后，租客至少有60天时间回迁

这是另一项非常实用的新规则。

对于在2026年9月21日或以后已经可以重新入住的出租单位，房东必须给予符合条件的原租客至少60天时间来行使Right of First Refusal。

这60天很重要。因为现实中租客为了等待原来的出租单位装修，往往已经另外找了临时住所，不可能今天收到一句“装修好了”，明天就立即搬回来。

新规则把这个时间窗口明确下来。因此，如果房东告诉你：“房子修好了，你三天之内不回来，我就租给别人。”

而你此前已经按照规定书面保留了回迁权，就不要仅凭这句话认定自己的机会已经失去。

先保存通知，并核对LTB关于60天回迁时间的现行规则。

搬回来以后，房东能不能直接按新的市场价出租？

这恰恰是Right of First Refusal最重要的意义之一。

LTB明确说明，符合条件的租客重新入住以后，租金不能高于如果原来的租赁关系从未中断，房东依法本来可以收取的水平。

举一个简单的例子。

一名租客已经在某个单位住了很多年，原来的租金明显低于目前市场价。房东进行大规模装修，需要租客暂时搬走。

如果租客依法保留并最终行使回迁权，不能简单理解成：“原租约已经结束，现在重新签约，所以直接按市场价重新出租。”

依法允许的租金调整仍然要按照适用规则处理。

这也是为什么对一些长期租客来说，搬走以前是否书面保留Right of First Refusal非常重要。

房东一直不告诉你什么时候修好怎么办？

过去这类纠纷中，一个现实问题就是：租客已经说了自己要回来，但搬出去以后，房东迟迟不给明确消息。

“还在装修。” “还没有完成。”  “好了再告诉你。” 时间一长，租客甚至不知道原来的房子是不是已经装修完、是不是已经租给别人。

从2026年9月21日起，这方面对租客的保护更加明确。

如果租客已经按照规定书面表示希望回迁，而房东没有及时书面提供预计完成日期、更新后的预计日期，或者单位已经可以入住后没有通知租客，LTB在相关T5案件中可以推定房东没有给予租客应有的Right of First Refusal。

如果房东没有给予规定的至少60天回迁时间，也适用相应的推定规则。但这里要注意一个法律上的区别：“推定”并不等于房东自动败诉。

LTB明确说明，房东仍然可以在T5听证会上提出证据，反驳这一推定，最终由LTB根据证据作出决定。所以租客仍然应该把自己的书面通知、联系方式、房东回复以及时间线保存完整。

房东装修以后没有让我回来，可以提交T5

如果租客已经书面告诉房东，自己希望维修或装修完成以后重新入住，但最终没有得到应有的回迁机会，可以考虑向LTB提交 T5 Application：Landlord Gave a Notice of Termination in Bad Faith。

LTB最新的T5 Instructions已经明确把相关情况列入申请理由，包括房东没有给予租客重新入住的权利、在适用情况下没有给予60天回迁时间，或者没有按照新规则及时提供出租单位何时可以重新入住的书面信息。

但不要等到很久以后才想起来处理。因为T5有明确的申请期限。

T5期限现在怎么计算？

从2026年9月21日起，针对这种N13装修后没有给予回迁权的情况，T5申请期限调整为两个时间点中较晚的一个：

租客搬出原出租单位之日起两年；或者：维修或装修工程完成之日起六个月。

哪个日期更晚，就按照哪个期限计算。这个变化非常重要。例如租客搬出去以后，装修工程拖了很长时间。如果只从搬出日期计算，有可能工程还没有完成，原来的期限已经不断接近。

现在增加“工程完成后六个月”这一时间节点，可以让一些长期工程结束后的回迁争议仍然有相应的申请窗口。

不过，涉及具体案件时，不要凭自己估算期限。应根据实际搬出日期、工程完成日期以及当时适用的规则确认。

搬走以后联系方式变了，也要书面告诉房东

这一点看起来很小，却很容易决定最后能不能顺利收到通知。

LTB的Interpretation Guideline明确要求，希望行使Right of First Refusal的租客不仅需要在搬出前书面表达回迁意愿，还需要把地址发生的变化书面告诉房东。

因此，搬到临时住所以后，不要觉得：“反正房东有我的电话号码。”比较稳妥的做法是确保房东掌握最新联系方式，并保留自己提供更新信息的书面记录。

如果电子邮箱、电话号码或者通信地址发生变化，也应该及时更新。因为以后如果发生“房东说通知过、租客说从来没收到”的争议，完整的书面记录会非常重要。

收到N13后，租客可以按照这个顺序处理

真正遇到这种情况时，不需要一看到“N13”就立即开始找永久新住所，也不要只和房东口头讨论。

首先确认N13给出的理由究竟是什么。如果是拆除或者改变为非住宅用途，与因为重大维修或装修需要暂时空置并不是同一种情况。

如果属于维修或装修，而且你希望工程结束以后回来，在搬走以前就把回迁意愿书面交给房东。

随后保存N13、租约、回迁通知以及送达证明，记录实际搬出日期，并确保房东一直拥有你的最新联系方式。

搬出去以后，不要完全失去联系。保存房东提供的预计完工日期以及之后每一次日期变更。

工程完成后，确认自己是否获得了适用的至少60天回迁时间，并核对重新入住后的租金是否符合相关规定。

如果房东不提供信息、不让回迁、突然告诉你单位已经租给别人，或者双方对回迁时间发生争议，就应该尽快查看LTB最新的T5规定，而不是只和房东反复口头争论。

2026年9月21日起，N13和T5表格也已经更新

除了法律和程序本身改变，LTB今天还同步更换了一批表格。

自2026年9月21日起，包括 N5、N6、N8、N12、N13、L1、L2、L9、L10和T5 在内的多份表格已经更新。LTB表示，旧版本在过渡期后将停止接受，自2026年11月30日起，之前版本将不再被接受。 

因此，无论房东还是租客，都不建议继续使用电脑里以前保存的旧PDF。

需要提交N13、T5或者其他LTB文件时，最好重新从Tribunals Ontario官方网站取得当前版本。安省Landlord and Tenant Board：2026年9月21日正式更新

对租客来说，真正重要的是“搬走以前留下书面证据”

N13最容易让租客产生的误解，是认为既然已经按照通知搬走，原来的租赁关系就彻底结束，以后房东怎样装修、怎样出租都和自己没有关系。

对于因重大维修或装修而暂时搬离、并且希望以后重新入住的租客来说，情况并非如此。

从2026年9月21日起，安省进一步明确了这条路径：搬走前书面保留回迁权 → 保持联系方式更新 → 房东书面提供预计完工时间 → 日期改变继续书面更新 → 工程完成后书面通知 → 至少给予60天回迁时间 → 按法律允许的租金水平重新入住。

如果这个过程没有得到遵守，租客还有T5这一救济渠道，而且申请期限以及举证规则也已经发生重要变化。

所以，对收到N13的租客来说，最关键的一步往往发生在真正搬出去之前：如果你还想回来，不要只说出来——一定要留下书面通知。

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