加拿大房租连续24个月下跌，平均降至2034加元

加拿大租房市场出现了一个近年来少见的现象：全国平均挂牌租金已经连续24个月同比下降，整整持续了两年。根据Rentals.ca和Urbanation最新发布的租金报告，2026年9月加拿大各类住宅平均挂牌租金降至2,034加元，比去年同期下降4.2%，也是自2022年以来9月份的最低水平。

如果把时间拉长，这轮调整更加明显。加拿大平均挂牌租金曾在2024年5月达到2,202加元的历史高点，到2024年9月仍有2,142加元，此后总体进入持续下降阶段。到今年9月，全国平均挂牌租金已经比2024年9月低7.3%，与2024年5月的历史高点相比则下降9.2%。Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，连续两年租金下降，是加拿大租赁市场近年来持续时间最长的一轮下行。

不过，这并不意味着加拿大所有租客现在支付的房租都下降了9.2%。Rentals.ca统计的是市场上正在挂牌出租住宅的asking rent（挂牌租金），主要反映一个租客现在重新寻找住房时可能看到的市场价格，而不是所有已经签订Lease的现有租客实际支付租金的平均值。对于已经居住多年、租金受到省级租金规则约束的租客来说，目前实际支付的租金可能与市场挂牌价格存在很大差异。

为什么加拿大房租能够连续跌两年？

这轮租金下跌背后，一个重要原因是部分主要租赁市场的房源供应增加。Urbanation认为，多伦多和温哥华等重要市场此前出现供应相对充足的情况，当市场上的出租房源增加，而租客需求没有同步增长时，房东之间的竞争自然会加大，过去几年快速上涨的挂牌租金也开始失去继续上升的动力。

与此同时，加拿大过去两年的人口和租房需求环境也发生变化。此前人口快速增长、留学生和临时居民增加，对大城市租赁市场形成了非常强的需求，而随着这一阶段的供需关系发生变化，一些过去极度紧张的租赁市场开始出现更多选择。对于房东来说，当一套房挂牌后不能很快找到租客，继续坚持过去高峰时期的租金就变得越来越困难，降价或者提供优惠成为吸引租客的方式之一。

因此，这轮租金下降与房价下跌并不完全是一回事。租赁市场对短期人口流动、就业、学生数量以及市场上能够立即出租的房源更加敏感，一旦供需关系改变，挂牌租金通常会比住宅买卖价格更快作出反应。

Condo租金跌得最明显，Studio降幅接近10%

不同类型的出租住宅之间，这轮调整并不平均。报告显示，2026年9月加拿大Condo平均挂牌租金降至2,052加元，同比下降7.8%，成为主要住宅类型中跌幅最大的类别之一。其中Studio Condo的租金下降尤其明显，同比跌幅达到9.6%。

House和Townhouse等其他Secondary Rental住房同样出现明显下降，平均挂牌租金降至2,016加元，同比下降7.4%。相比之下，Purpose-built Rental，也就是专门建设用于长期出租的公寓楼，表现明显更加稳定，9月平均挂牌租金为2,036加元，同比只下降2.7%。

这种差异也反映出加拿大租赁市场供应结构正在发生变化。Condo通常由个人投资者持有，当大量投资房同时进入出租市场时，同一栋楼甚至同一个社区可能出现很多面积、户型和装修相似的房源，房东之间更容易形成直接的价格竞争。Purpose-built Rental则通常由专业出租公寓运营商统一管理，租金调整方式、租客结构和长期运营模式都与个人Condo房东不同，因此这一轮租金调整相对温和。

但多伦多和温哥华已经出现另一个信号

如果只看“连续下降24个月”，很容易得出加拿大房租还会继续一路下跌的印象，但最新数据已经出现一个值得注意的变化。Urbanation表示，推动过去两年租金下降的重要市场正是多伦多和温哥华，但这两个城市过去六个月的租金已经呈现上升趋势，同比跌幅也明显收窄。

这意味着，全国租金虽然仍然低于去年同期，但最大的两个高价租赁市场可能已经开始发生方向上的变化。此前一些租客因为租金过高而选择与家人同住、与他人合租，或者暂缓搬家；当市场租金下降到一定程度之后，一部分被压抑的租房需求可能重新进入市场。Hildebrand把这种现象形容为租客开始“come off the sidelines”，也就是此前观望的人重新开始寻找住房。

多伦多和温哥华在加拿大租赁市场中的体量非常大，因此这两个城市的变化不仅影响当地市场，也可能逐渐影响全国平均数据。Urbanation认为，“多伦多和温哥华往哪里走，全国市场往往也会跟着走”，所以现在真正值得关注的已经不只是全国租金同比下降多少，而是这两个市场过去半年出现的回升能否持续。

租金下降，对租客和房东意味着完全不同的市场

对于正在寻找住房的租客来说，全国平均挂牌租金从2024年的高点回落，意味着部分市场的选择已经比两年前增加，尤其是Condo供应较多的地区。如果同一栋楼或者附近社区同时出现多套相似出租房，租客比较价格和条件的空间通常会增加，过去那种房源刚挂牌就需要迅速决定、甚至多人竞争的情况，在部分市场已经明显缓解。

但对于投资房业主来说，情况恰恰相反。如果一套Condo是在房价和租金较高时期购买，而Mortgage、Condo Fee、Property Tax和Insurance等持有成本仍然较高，现在却需要面对比两年前更低的市场租金，房东每个月需要自己承担的现金流缺口可能扩大。尤其是Studio和小户型Condo，这类住宅过去经常被投资者作为出租物业购买，而现在恰恰成为租金调整最明显的类别之一。

这也是为什么租金下降并不一定会立即给房地产市场带来完全正面的影响。对租客而言，更低的挂牌租金意味着住房负担有所缓解；但对依靠租金覆盖持有成本的投资者而言，如果Rental Income下降而Mortgage和其他支出没有同步下降，继续持有物业的压力可能反而增加。

连续下降24个月，不代表下一步还会继续大跌

加拿大租金已经从2024年5月的2,202加元高点降至今年9月的2,034加元，这轮调整持续时间已经相当长。不过，从最新市场变化来看，接下来是否还能按照过去两年的速度继续下降，已经不能简单地下结论。

一方面，全国平均挂牌租金仍然同比下降，Condo、Studio以及House和Townhouse等多个类别仍然处于明显调整之中；另一方面，多伦多和温哥华过去六个月已经出现租金回升迹象。如果加拿大最大的两个高价租赁市场继续企稳，全国平均租金的同比跌幅就可能进一步缩小。

因此，2026年秋季的加拿大租赁市场正在出现一个与过去两年不同的局面：全国平均租金仍在下降，但市场内部已经不再朝着同一个方向移动。 有些城市和住宅类型仍然面临较大的租金压力，有些市场却已经开始出现需求回流。

对于加拿大房地产市场来说，这可能比“租金连续下降24个月”本身更加值得关注。过去两年的问题是租金什么时候停止快速上涨，而接下来需要观察的，则是这一轮持续两年的租金调整究竟还会继续，还是正在逐渐接近一个新的转折点。

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