随着国内房地产市场的转型与国际不动产投资环境的日渐宽松，海外投资已经蔚然成风。据机构的数据显示，2014年中国对外投资增长14.1%，达到 1400亿美元，而吸引外资额度为1200亿美元，中国已经从过去的净资本输入国向“世界投资人”的角色转变，成为净投资国。就房地产领域而言，据仲量联行的统计数据显示，2014年中资企业在海外投资商业地产的体量达到165亿美元，截至10月底，2015年的投资额已经达到156亿（美元），预计到年 底会超过200亿美元。

全联房地产商会秘书长钟彬便感叹：“2014年我们统计了商会的46家副会长单位，一半以上准备开发或者已经投资美国、欧洲、澳洲等地，到了 2015年，已经不是说我们有意愿，而是大家都在付诸行动，说明我们的对外投资已经是燎原之势了。”仲量联行董事夏飏飏也表示：“中资企业在海外投资，整 个全球的范围内只是刚刚开始，但是成长的速度，而且步伐越来越快。”

与海外投资额度同步变化的，还有投资目标和投资主体的多元化。除了英美两个“资深”发达国家之外，澳大利亚、法国、德国、西班牙、葡萄牙等经济体也 吸引了中国企业的大量投资。而在能源矿业、基础设施建设、TMT（科技/媒体/通信）、农业等多个领域中，不动产也成为其中的重要标的。目前，投资海外房 地产的境内投资者主要有绿地、万科、万通、万达、SOHO中国、碧桂园、富力等实力房企、主权基金、投资型企业、保险机构、房地产投资基金以及其他机构投 资者。

那么，对于不同的投资主体在海外不动产投资领域的操作手段究竟有着怎样的差异？面对陌生国度的一切未知，习惯了赚大钱、快钱的国内开发商又当如何调 整？在近日举办的“中国不动产金融年会?2015”上，来自国内外的开发商、基金管理者、投资机构人等资深海外投资实战者以自身的经历总结出了海外投资的 几大要点。

把握市场周期很重要

“全球投资首先要了解市场现在处于地产周期的哪一个阶段，能够在低点入市、高点抛出并不是那么容易做到的，而这也是在做全球投资的时候是非常大的挑战。” 美国哥伦比亚大学房地产系教授Charles Laven强调。

以纽约为例，在近35年的市场发展中，房地产市场已经悄然走过了一个起伏的周期，当初经济低迷时被抛弃的一些建筑物，在当今的市场环境下已然身价倍增。

那么，如何来适应这样的周期变化？Charles Laven认为，只能根据以前的周期来了解应该在什么地方投资，而要在周期里面生存，最根本的就是要少举债。“你可能对周期来讲有很多策略，但是最重要的就是杠杆要小，就是少借债。” Charles Laven说。

“地产资本市场也在逐渐的退化，全球资本市场当中，金钱变成了商品，现在是要求人们就更高度的纪律性，投资必须要有纪律性，不管你在哪一个市场当中，投资都是如此。” Charles Laven表示。

此外，随着互联网与科技在全球范围内的风靡，房地产产品也发生着很大的变化，无论是投资还是开发都需要更加超前的眼光。“如果说零售未来变成基于互 联网的话，那么零售建筑会变得跟现在很不一样，现在很难预测这样的未来，但是现在你再根据过去的经验来建设购物中心的话，是很危险的。同样，住宅产品的建 造也是如此，要站在未来的角度去建造适应未来的产品。” Charles Laven表示。

“在美国市场做投资选择，第一要看业态，包括出租性公寓、出售性公寓、工业地产、商业零售地产、酒店、办公楼等几类大的物业，每一类里面都有不同的 收益值和风险值，而且从美国大的周期来看，不同业态的机会也是不同的。” 在美国有多年投资经验的美中房地产投资中心董事合伙人周楠表示，以散售型公寓和出租型公寓两种物业类型为例，在美国的房地产市场周期中，市场下行时，散售 型公寓的销售可能会停滞，但出租型公寓的租赁状况或许会非常好。

想快速融入当地市场就要与本地开发商合作

除此之外，进入当地市场的途径也是非常重要的考量因素。从目前中国房企在海外投资的模式来看，为数不少在海外做开发的企业选择了与当地开发商进行合作。

“开发是风险很高的业务，地域性很强，我们本地开发商有时对于不同区域的法规和销售状况都并不能做到完全熟悉。因此，作为中国的投资者，你要想好， 自己是作为一个被动的投资者还是想自己主导投资开发，如果你作为被动投资就要找到好的合作伙伴，而作为积极的开发商和投资商，就要有一个当地的好团队。” 美国开发商Silverstein首席执行官Marty Burger直言。

对此，中锐控股集团有限公司董事长钱建蓉深表认同：“要进入这个市场非常重要的一点，就是要和本地的一些开发商形成合作，这个也是能够快速进入市场的一个很重要的渠道。”

而同样有着多年海外投资经验的路劲地产集团董事局主席单伟豹也表示，到国外的市场做开发商一开始其实是很麻烦、很难做的，因为他们的法律，人文、管理系统、人的生活方式都是不同的，所以跟有名的开发商合作当然是最舒服的方式。

“在海外，我们的投资原则除了中国的经验地段、地段、地段，我们还讲究合作伙伴、合作伙伴、合作伙伴，所以我们在美国一般是与十大开发商或者十大公 寓拥有商一起来做投资，做成一定的规模，或者参与到他们里面去，或者我们自己独立形成基金，从而形成对国内投资者更加安全、更加有收益的投资渠 道。”2009年便开始从事海外投资业务的盛世神州房地产投资基金有限公司董事长张民耕也表示。

“但是有名的开发商要求的回报率是很高的，如果一个项目的回报率在30%，到你和他合作方的LP拿到的打七折，就是21%，30%的回报率其实很难 找的，如果仅仅可以做到20%的回报率，你打七折就是14%，此外还有税费。到底要安全还是高利润，你不想麻烦就赚少一点，想赚多一点，绝对冒风险。” 单伟豹说。

而在对于合作伙伴的选定上，贷款能力、实施能力、市场消化能力等成为众多企业考量的重要因素，不少开发商表示，自己在进入当地市场之后，都会选择排名前列的开发商进行合作，而合作伙伴对于当地市场的精准把握也成为项目成功的重要因素。

“第三方市场公司也是非常有必要的，它可以通过专业的分析告诉你，当地的就业有多少、新增的家庭有多少、到这里住的人都是来自于哪里、交通距离多 远，当地的人口构成是怎样的、目前竞争物业的价格是多少、你的成本应该是多少、未来要上市的产品有多少等等，这些详尽的评估对于我们把握当地市场非常有益 处。”周楠提示到。

用本地化思维去做投资

众所周知，与国内房地产市场的发展程度相比，海外不少国家的地区的房地产市场更加成熟和透明，因此，运作模式的转变对于本地投资者来说也是比较大的挑战。

“美国的市场是高度成熟、高度细分的市场，风险和回报永远是紧密相连的，你如果愿意取得高的回报，一定要得承担相应的风险。而判断一个项目风险高低 最直观的便是看银行贷款时给出的条件，一定是风险高的收费高，风险低的收费低。”周楠坦言：“当我们把中国的模式搬到美国的时候，我们要慎重，看是不是美 国市场和中国市场有什么差别。”周楠忠告道。

与国内开发商动辄大手笔拿地的做法不同，作为高度专业化的市场来讲，美国的资本和开发商是分开的，而且开发商更愿意积累当地的经验拿很便宜的地。

“因为美国跟中国不一样，拿地是最容易的，但是能不能拿到合适的批文，而且拿到批文以后，建的业态是不是适合当地市场，这有很大的学问。中国的开发 商进入一个地块以后，首先要盖高层，把容积率做高了，但是在美国的项目，能建低层的就不建中层的，能建中层的就不建高层的，因为除了曼哈顿，土地成本只占 到总成本的10%到20%，建安成本占了60%甚至更高，所以建安成本决定了产品的最后定位。” 周楠表示，而且从对土地的获取来看，大多数项目都会被跟踪十二个月以上，甚至更长的时间，短期内做决定拿地时比较困难的。

而从产品类别上来看，海外的市场与中国也有很大的差异。同样以美国为例，张民耕表示，国内房地产购买和租赁的比例最起码能到1：200是，这就使得 租赁市场不可能以规模化经营的形式存在的。但是在美国，出租式公寓是市场上非常大的品类，也是非常大的投资标准，在他们所投资的16个海外项目1100多 套房产中，出租公寓占据了主要比例。

“必须用本地的专业眼光来看本地的市场，不要还用中国的喜好做海外的市场，坦白的讲，很多的中国开发商抗拒进入美国市场有一个重要的原因，便是他们 不愿意长期持有经营，因为他已经习惯于国内的散售。进入美国市场一定要接受做本地的事情，只有接受了这样的发展方式，才有可能进入本地市场。” 钱建蓉说。

他表示，除了产品的本地化考量，团队的本地化也尤为重要。“我们非常注重本地化，进入海外市场，一定不能只瞄准中国人的口袋，要放眼本地市场的客 户，才有可能持续经营，所以我们进入海外市场的时候，首先团队要本地化，本地的专业人士在开发过程中能起到很大的作用，使我们可以少走很多弯路。”钱建蓉 表示。