加拿大一些大城市的许多租房者最近向房东支付的租金已经创下历史新高，但一份新报告显示，房地产投资者面临的压力可能会在未来几年加剧租赁市场的痛苦。    

周一由CIBC和Urbanation发布的报告显示，对于大多伦多地区 (GTA) 的大多数房地产投资者来说，他们出租房产的商业案例正在分崩离析。行业观察人士表示，多伦多、温哥华等其他大城市也感受到了类似的压力。

虽然租户可能对最近几个月在许多情况下迅速提高月租金的房东不满，但接受媒体采访的专家表示，投资者对租赁市场的单位供应至关重要。

Urbanation 的 Shaun Hildebrand 是本周报告的作者之一，他表示，随着投资者对新建筑的需求可能减弱，租房者在未来一年可能面临更高的租金成本。

Urbanation 和 CIBC 发现，自 2017 年进行年度研究以来，GTA 的大多数投资者（52%）在 2022 年的房产现金流为负数，这是第一次！

这意味着租金产生的收入不足以支付房主的抵押贷款、地税和公寓费用，投资者可能会逐月亏损。

希尔德布兰德表示，虽然 Urbanation 对这些问题的正式调查始于 2017 年，但去年可能是公寓投资“现代时代”在过去二十年左右的时间里第一次出现大多数投资者开始出现负现金流的情况。

市场发生了一个根本性的转变，导致大多数投资者陷入亏损：加拿大央行迅速提高利率，导致许多抵押贷款持有人的借贷成本飙升。

Royal LePage 上周公布的一项调查显示，近三分之一的投资者正在考虑在利率上升的情况下出售房产。

虽然 2022 年对多伦多的投资者来说是艰难的一年，但希尔德布兰德预计 2023 年到目前为止情况会更糟。

投资者通常同意在购买时以市场价格购买房产，并在几年后单位竣工时支付该价格。希望房产价值在建设期间上涨，投资者最终以低于市场价值的价格支付并以今天的价格租用该单元，从而获得可观的现金流。

但随着过去一年房地产市场稳步调整和利率上升，以及投资者今天对他们在市场高峰期同意购买的房产进行抵押贷款，希尔德布兰德表示，商业案例更难确定。

在这一点上，大多数租房者可能会犯规，因为近年来随着房东调整以适应更高的利率，加拿大各地的租金价格飙升。

Rentals.ca 4 月份的数据显示，上个月加拿大的平均租金刚刚超过 2,000 加元，同比上涨近 10%，比 2021 年 4 月的大流行低点上涨 20%。安大略省上个月的年度租金涨幅最大，上涨同比增长 16.7%，达到平均 2,421元；不列颠哥伦比亚省的增幅是所有省份中最低的，为 5.6%。

虽然希尔德布兰德承认租金迅速上涨以抵消浮动利率抵押贷款或续订固定期限的房东所面临的痛苦，但对于大多数人来说，这根本不足以维持这种商业模式，他说。

“即使租金达到历史最高水平，然后在过去几年中以极快的速度上涨，不幸的是，这还不足以抵消这些拥有成本，”他说

为什么投资者对租赁市场如此重要？

专家表示，投资者相信他们可以从他们的房产中获利不仅仅是他们关心的问题——这对加拿大最大城市的租赁市场的健康状况也很重要。

根据加拿大统计局的数据，从 2016 年到 2020 年，在多伦多建造的每五个公寓单元中，租赁投资者占了近三个，比十年前增加了 20 个百分点。对于温哥华，租赁投资者几乎占所有公寓建筑的一半，并且随着时间的推移出现了类似的增长。

Urbanation-CIBC 的报告称，投资者对多伦多的租赁供应至关重要，因为多伦多缺乏专门建造的出租房屋来容纳 GTA 的租房者。

“因此，投资者需求对于供应前景至关重要——如果投资者不购买，开发商就不会建设，”报告中写道。

希尔德布兰德表示，如果投资者因现金流恶化而对施工前市场拒之门外，他们可能不会那么热衷于投资新建房产，或者可能会出售现有房产。

根据 Urbanation 的说法，大多数投资者购买的是预建房而不是转售市场，这意味着如果投资者出售，该房产可能会进入所有权市场。

虽然这对于努力打入多伦多昂贵住房市场的买家来说可能是个好消息，但希尔德布兰德认为不会有大量投资者房产可供抢购，从而显着增加供应并降低该市的价格。

“更大的问题是租金上涨，因为供应量将受到限制。不幸的是，这将给租房者带来更多的负担能力问题，”他说。

这也不仅仅是多伦多的问题。卑诗省西蒙弗雷泽大学城市项目主任 Andy Yan 表示，温哥华房东“非常”面临与多伦多房东类似的压力。

Yan 所说的“二级市场”包括公寓和业主家中出租的其他单元，现在也占了温哥华租金的大部分。

Yan 和 Hildebrand 都表示，在建设管道中没有足够的专用出租公寓来抵消投资者驱动的活动可能下降的影响。

“专门为出租房屋建造的房屋不一定赶上全国对出租房屋的需求，”严说。

“现在我们的租赁市场面临巨大压力。”

移民给租赁市场带来持续压力

不列颠哥伦比亚大学尚德商学院房地产经济学教授 Thomas Davidoff 表示，虽然近年来投资者的商业案例有所恶化，但从长远来看，它一直并且应该继续保持强劲。

大卫杜夫表示，温哥华租赁和所有权市场的住房供应受限，导致租金上涨。他说，随着房产价值和租金的上涨，那些能够长期持有房产的人可能会获得“丰厚的回报”。

因此，无法跟上加拿大最昂贵市场更高借贷成本的租户可能会陷入日益拥挤的租赁市场，大卫杜夫表示，预计这将继续加大租金压力并改善投资者的商业案例.

“这意味着你有想要进入所有权市场的富人无法这样做，并且被放入租赁池，这对于与他们竞争的人来说是糟糕的，”大卫杜夫说。“但对房东来说很好。”

然而，随着投资者的商业模式在短期内恶化，Yan 和 Hildebrand 等专家表示，租房者将面临清算。

Yan 说，大部分压力将来自渥太华崇高的移民目标。加拿大在 2022 年迎来了创纪录数量的新移民，城市中心成为该国的主要移民中心。

Yan 说，新移民在刚到加拿大时更有可能租房而不是买房，他们将面临大城市核心地区的租金或从更远的地方上班的交通成本之间的“巨大挑战”。

移民来到加拿大“是为了真正开始他们的加拿大梦”。

“事实上，我们现在正让他们面临加拿大住房的噩梦。”

希尔德布兰德表示，较大的机构投资者“有意”在加拿大建造更多出租房屋，但高利率环境和开发过程中的成本压力正在打消他们的兴趣。

Hildebrand 认为，各级政府都必须考虑在哪些方面可以解决痛点，无论是通过降低费用、税收，还是加快审批流程，或者允许更高的城市密度来改善近期的商业案例学期。

“不仅仅是个体夫妻公寓投资者在购买和持有租赁投资方面面临挑战。它也是更大的机构组织，”他说。

“如果他们不建设，我们最终将面临巨大的供应缺口。”