尽管加拿大央行尚未明确表明即将降息，但加拿大抵押贷款领域在进入春季市场时已经出现了一些利率下降。    

接受《环球新闻》采访的专家表示，尽管浮动利率抵押贷款目前仍然是更昂贵的选择，但对于愿意承担更多风险的购房者和再融资者来说，这是考虑该产品的“良好环境”。

Ratehub.ca 联合首席执行官詹姆斯·莱尔德 (James Laird) 表示，与去年秋天利率见顶时相比，现在是一个更好的抵押贷款市场。

提供的固定抵押贷款已经下降到一些三年期或五年期的利率低于百分之五。根据 Ratehub 提供的利率汇总表，一些购房者可以获得低至 4.79% 的有保险五年期抵押贷款利率。

固定抵押贷款利率与加拿大债券市场挂钩，债券市场收益率的上升或下降取决于市场对加拿大央行降息的预期。

“人们对今年某个时候的降息抱有很多乐观情绪，”莱尔德表示。

在央行历史上最激进的紧缩周期之后，加拿大央行官员对于利率何时开始下降一直保持沉默。尽管如此，大多数经济学家预计在春末或夏初开始降息，具体取决于通胀和其他经济数据的发展情况。

加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆(Tiff Macklem)最近警告称，即使利率确实开始下降，下降的速度也不会像上升的速度一样，也不太可能回到大流行时期的低点。

固定和浮动有什么区别？

最近抵押贷款利率的下降，加上对这些利率将进一步下降的预期，使得目前在固定和浮动选项之间进行选择变得更加困难。

固定抵押贷款利率使房主的每月还款额和相关利率在整个期限内保持稳定。

浮动利率或可调整利率抵押贷款就是可变的。合同利率的上升和下降与加拿大央行的决定一致，房主可能会根据央行的举措而支付更多或更少的费用。

在加拿大央行过去两年将基准利率提高近五个百分点后，现有的浮动利率持有者很清楚这一现实。

浮动抵押贷款在 COVID-19 大流行期间很受欢迎，因为它们在大多数市场购买时提供最低的可用利率，尽管利率在紧缩周期中急剧上升。

一些房主拥有浮动还款的可调利率贷款，这意味着他们每月的抵押贷款账单会根据加拿大央行的决定立即上升或下降。另一种可变利率抵押贷款的摊销率发生变化，但付款保持不变，根据利率的变化延长或缩短偿还贷款的时间。

然而，在房主必须采取行动之前，摊销的期限是有限的，并且这些时间表会在续约时重置为合同期限。

处理固定与浮动的数字

温哥华抵押贷款专家埃坦·平斯基 (Eitan Pinsky) 表示，对于在浮动付款的可变抵押贷款还是固定利率之间争论的加拿大人来说，有一些重要的考虑因素。

目前，浮动利率抵押贷款是最昂贵的选择。Pinsky 表示，目前提供的大多数浮动利率约为 6.1-6.5%。

他说，房地产市场上的加拿大人今年春天需要考虑的是，加拿大央行是否可能将其政策利率降低足够多，以致可变利率选项在整个期限内最终低于固定利率选项。

根据他的计算，加拿大央行可能需要在未来三年内降低大约两个百分点，才能让房主在这段时间内节省可变资金而不是固定资金。

在此示例中，拥有起始利率为 6.1% 的浮动利率抵押贷款的人到那时的有效利率将达到 4.1%，而固定利率则稳定在 4.99% 左右。

数学可能会成功，但 Pinsky 指出，这取决于加拿大央行到 2027 年将利率降至 3.0%。虽然这种下降并不奇怪，但他表示，有很多通胀风险可能会影响央行的利率小路。

“三年内可能会发生很多事情，”他说。

莱尔德表示，现在是考虑浮动利率抵押贷款的“良好环境”，因为目前加拿大央行本周期再次加息的可能性很小。

但他表示，与固定抵押贷款相比，采用浮动抵押贷款仍然是一个“风险较高的提议”。

他表示，另一场像两年前俄罗斯入侵乌克兰那样推高通胀的世界事件可能会扰乱加拿大央行当前利率周期的预测。

由于进一步加息的风险永远不会为零，莱尔德表示，如果加拿大人的每月还款额在整个期限内保持较高水平，甚至更高，那么依靠降息来计算浮动抵押贷款的加拿大人需要在预算中留出一些缓冲。

“浮动抵押贷款确实需要一定程度的财务灵活性以及对较高风险状况的一定程度的适应，”他说。

出于这个原因，莱尔德表示，一些认为未来几个月利率将会下降的房主仍然选择五年期固定利率抵押贷款——这是当今市场上最便宜的选择——这样他们就可以节省更多的前期费用。

但平斯基表示，目前与他打交道的大多数客户都选择三年期固定利率，该利率比五年期选项略高，但承诺在借贷成本可能较低时提前续约。

一年期和两年期固定抵押贷款提供了类似的承诺，但通常提供的利率比三年期选择要高得多，平斯基表示，目前三年期选择的价值低于浮动抵押贷款。

“最佳时机确实是三年固定期限，”他说。

可变抵押贷款提供更大的灵活性

然而，这不仅仅与每月付款有关，专家指出，在某些领域，可变利率是比固定利率模式风险更低的选择。

认为很有可能出售房屋或终止现有抵押贷款的房主可能需要考虑固定抵押贷款和可变抵押贷款之间罚款的差异。

打破浮动利率抵押贷款通常会让房主付出相当于三个月贷款利息的代价。

违反固定利率抵押贷款的罚款可能会更高，具体取决于房主抵押贷款期限的剩余期限以及合同利率与当今市场利率之间的相对差异。

如果市场利率按预期下降，并且房主必须在一年后终止抵押贷款，那么处罚可能会更大，因为贷方通常会根据两种利率之间的差异收取费用。

莱尔德说，当房主取消抵押贷款时利率低于合同利率时，“罚款可能会失控”。

平斯基补充说，如果房主在交易剩余期限较长的情况下终止固定抵押贷款，他们也可能需要支付更多费用，这有利于在流行的五年期限内采取短期固定利率。

他表示，对于那些认为自己可能在未来几年随时终止抵押贷款的人来说，向经纪人或其他抵押贷款专业人士提出这种可能性是个好主意，这样他们就可以提供可能限制可能成本的产品。

平斯基补充说，采用浮动利率的房主还可以选择在期限内的任何时候将利率锁定为固定产品，而无需支付任何费用，这可以为那些厌倦了利率过山车的人提供一个出路。

平斯基表示，即使从财务角度来看浮动利率是有意义的，并不是每个房主都愿意“花精力”检查加拿大央行的利率决定并担心他们的付款或利率将如何变化。

他说，这是“每个家庭的具体决定”，考虑了抵押贷款过程中可能出现的预算、风险和生活方式的变化。

“对此没有一个标准答案。”