近日，美国总统唐纳德·特朗普提出**“50年期抵押贷款”**的构想，声称这是“彻底改变住房市场的游戏规则”。
这一方案被包装为“让更多人能买得起房”的政策，但金融专家和经济学家几乎一致认为：这可能只是延迟痛苦的办法，而非真正的解决方案。

那么，如果这种超长期房贷模式出现在加拿大，会发生什么？

一、特朗普的“50年房贷”：月供更低，代价更高

根据美国房地产经纪人协会的数据，美国房屋均价约为 41.5万美元。
在6.17%的利率下：

• 30年期房贷月供约为 2,288 美元

• 50年期房贷月供约为 2,022 美元（假设利率不变）

看起来每月能少付 266 美元——听上去很诱人。但这笔“优惠”的代价是，借款人在整个贷款期内要多付出约 38.9万美元利息，也就是多付出一套中等价位房子的价格。

更长的还款期意味着：

• 本金偿还速度极慢

• 房屋净值积累几乎停滞

• 前30年都在为银行的利息“打工”

二、为什么加拿大不会跟进？

加拿大的金融体系与美国截然不同。Ratehub.ca 抵押贷款专家 Penelope Graham 指出：“在美国，房贷期限和利率期限往往相同（如30年固定），而在加拿大，这两者是分开的。”

在加拿大：

• 贷款摊还期通常为 25至30年；

• 但固定利率通常只锁定 3至5年；

• 银行通过储蓄账户和GIC存款来支持贷款，而不是通过打包出售贷款证券。

换句话说，加拿大的房贷体系依赖真实存款，而非资本市场投机。这套制度在2008年金融危机中被证明更稳健。

True North Mortgage 首席执行官 Dan Eisner 直言：“50年期住宅房贷在加拿大几乎没有现实可能。银行不会愿意承担这么长周期的风险。”

目前，加拿大最长的摊还期通常是30年。只有极少数的多户住宅或商业开发项目（如 CMHC 扶持的可负担住房）才会被允许延长至 40或50年，
那是为了企业现金流管理，并非个人购房。

三、如果真的有“50年房贷”，会发生什么？

Ratehub.ca 的测算显示，以一套 68万加元的房屋 为例（略高于加拿大平均房价），首付10%、固定利率3.79%：

• 25年期月供约为 3,248加元

• 30年期为 2,932加元

• 50年期可降至 2,334加元

看似每月可省下 900 元左右。
但代价是：

• 总利息支出将高达 2.25 倍

• 本金几乎不动

• 房屋净值增长极其缓慢

Eisner 总结得很直接：“这是拿未来40年的财富，去换眼前几百元的喘息。”

四、年龄与现实：买房的人可能“带着贷款去退休”

根据 CMHC 的数据，加拿大首次购房者平均年龄约为 34岁。假设采用50年期房贷：他们要到 84 岁 才能真正还清贷款。

换句话说：

• 房贷跨越整个职业生涯；

• 退休储蓄受到严重影响；

• 很多人可能“带着贷款退休”，甚至终身无净值积累。

而对于40岁左右才首次购房的人来说，银行在审批时会面临寿命与贷款期限重叠的问题——到期时借款人可能已接近 90 岁。

Ratehub.ca 的分析师 Graham 表示：“50年的房贷将彻底改变加拿大人的财务结构，让房屋从‘储蓄工具’变成‘永久负债’。”

五、延长年限不是解决住房负担的根本办法

无论是在美国还是加拿大，房价上涨与负担能力危机的根源，从来不在贷款年限。更长的房贷，只是把问题延后、让更多人以更高成本进入市场。

真正的解决方案，应该是：

• 政府在供应侧增加可负担住房；

• 稳定土地成本与建筑成本；

• 保护首次购房者免受高杠杆风险。

房贷期限可以拉长，但人生不能无止境地为房贷工作。降低月供不等于负担更轻。五十年房贷，也许不是一场改革，而是一种幻觉。

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