在许多买家眼中，买房交易中最大的风险通常来自买家：例如贷款审批失败、资金不足或临时反悔。但在当前的房地产市场环境下，一种新的问题正在出现：卖家反而成了无法完成交易的一方。
随着加拿大部分地区房价回落，一些卖家在同意出售房屋后才发现，房屋售价竟然不足以偿还全部债务。当交易进入最后交割阶段时，这些隐藏的问题才浮出水面。
对买家来说，这往往意味着一场意想不到的麻烦。
一笔本应顺利完成的交易
多伦多房地产经纪人 Sushil Mishra 最近就遇到了一次类似情况。
当时，他代表买家在 Oshawa 购买一套房屋。卖家自称是拥有多处房产的投资者，看起来交易似乎没有任何问题。房屋售价约 65万加元，而卖家表示贷款余额约为 65万加元 左右。
从表面看，这笔交易似乎能够顺利完成。但在交易进入审核阶段后，问题开始显现。
Mishra的团队进行了产权查询（title search），结果发现房屋名下除了两笔抵押贷款外，还有其他债务登记。
当所有费用计算在内时，卖家发现自己至少还差1万加元才能完成交割。换句话说，这套房子虽然已经卖出，但卖家却 “卖不起”自己的房子。
买家被迫做出选择
面对这种情况，买家通常只有两个选择：
终止交易并起诉卖家违约
自己承担部分费用，让交易完成
在这起案例中，买家已经对房子非常满意，并且不希望重新开始寻找房源。最终，他们选择向贷款机构支付额外费用，以完成交易。
“很多客户在看房时就已经爱上了房子，”Mishra说。“到了最后阶段，他们往往不愿意放弃。”
房价回落带来的新问题
业内人士表示，这种情况在过去20多年并不常见，因为房价长期处于上涨趋势。
但当房价开始回落时，一些在 2019年或2020年高位买入房产的业主，可能会发现自己的房屋价值已经低于债务。
多伦多按揭公司 Butler Mortgage 的负责人 Ron Butler 表示，他最近看到类似案例明显增加。
“过去我们可能一年只遇到一例，现在几乎每个月都会遇到一次。”
很多卖家只计算了抵押贷款余额，却忽略了其他费用，例如：
提前还贷罚金
未缴纳的房产税
登记在房产上的个人贷款
这些费用加在一起，可能达到数千甚至上万加元。
一些债务直到最后才被发现
房地产律师和经纪人指出，卖家面临资金缺口的情况往往在交易最后阶段才被发现。
例如：
两年未缴纳的房产税
个人贷款被登记在房产上
使用房屋作为担保的信用额度
这些债务都必须在房屋交割前清偿，否则交易无法完成。如果卖家无法补足差额，交易就可能被迫取消。
经纪人提醒提前做产权调查
经验丰富的房地产经纪人表示，这类问题其实可以通过简单的调查提前发现。
房地产经纪人 Sandra Jackson 建议，在房屋挂牌出售之前，经纪人应该先进行产权登记查询。这项查询费用通常只有 约40加元，但可以帮助发现房屋名下的贷款或债务记录。
她表示，在经济压力较大的时期，一些卖家可能不会完全披露自己的财务状况。“如果房子是在2019年或2020年买的，现在很多人已经处于负资产状态，”她说。
银行通常不会减少欠款
如果卖家在交割前发现资金不足，一些人希望银行能减少贷款金额，以便完成交易。但业内人士表示，如今银行通常不会这样做。与1990年代房地产低迷时期不同，现在银行更倾向于坚持要求全额偿还贷款。
如果卖家无法补足差额，交易就可能彻底失败。
买家也需要提高警惕
房地产从业人士表示，在当前市场环境下，不仅卖家需要谨慎，买家也需要更加注意潜在风险。
例如：
进行产权查询
了解卖家的贷款情况
确认是否存在未披露的债务
这些步骤可以帮助避免在交易接近完成时出现意外问题。在房价持续上涨的时代，许多人习惯认为房地产交易对卖家来说总是有利的。
但如今，一些业主正在发现一个新的现实：房子可以卖掉，但未必卖得起。
延伸阅读：
1. 加拿大房屋保险费上涨31%，保障却更少部分风险开始难以承保
2. 买房后才发现不能随便改？加拿大房产常见的市政审批与限制清单
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