房子100万买下，银行估价90万：差出来的钱最后谁来补？

买房时，很多人最担心的是自己的收入够不够、压力测试能不能通过、银行最终愿意批多少房贷。但还有一个问题，经常要等到Offer已经签了、甚至临近交房时才突然出现：买家愿意花100万加元买下的房子，银行却不一定认为它值100万。

假设一名买家以100万加元买下一套房。买房前做过Mortgage Pre-approval，收入和信用都没有问题，首付款也已经准备好了。

可是在正式放款之前，贷款机构对物业进行Appraisal（估价），最后认为这套房的市场价值只有90万。

这时候，问题就来了。买卖合同上的价格仍然是100万，卖家不会因为银行估价低了10万，就自动把售价降到90万。

那么，这个差额究竟怎么办？很多人会直接理解成：“银行少估10万，我就要额外拿10万现金。”

其实并不一定。真正决定买家需要补多少钱的，是银行认可的物业价值、贷款比例（Loan-to-Value，LTV）、原本准备的首付款，以及贷款机构最终批准的Mortgage金额。

银行批房贷，其实同时在看“人”和“房子”

很多买家拿到Mortgage Pre-approval以后，会有一种感觉：银行已经同意借给我80万，那么只要找到100万以内的房子，准备20万首付就可以了。

但Pre-approval通常主要解决的是借款人这一边的问题。银行会根据收入、债务、信用状况以及当时的利率等条件，初步判断一个人大约具有多大的借款能力。

真正买下具体物业以后，贷款机构还需要考虑另一边：这套房子本身是否足以支撑这笔贷款？

原因很简单。房屋不仅是买家购买的资产，也是银行这笔Mortgage的重要抵押物。

如果未来借款人无法继续偿还贷款，贷款机构需要考虑这套物业本身能够提供多少保障。所以，买卖双方愿意以100万成交，并不代表贷款机构必须接受100万作为物业价值。

Purchase Price和Lender Appraised Value，是两个不同的概念。

100万买的房子只估90万，并不一定真的要多拿10万

这是最容易被误解的地方。我们用一个简化的例子来看。

假设房屋成交价100万，买家原计划支付30万首付款，申请70万Mortgage。

后来银行估价只有90万。虽然Appraisal比成交价低了10万，但70万贷款相对于90万估值，大约相当于77.8%的LTV。

如果这笔贷款仍然符合贷款机构的产品要求、审批标准以及其他适用条件，银行并不一定因此把贷款直接减少10万。

也就是说：估价低于成交价，不等于Mortgage一定按照相同金额减少。

真正的问题，是低估值是否让原来的贷款金额超过了贷款机构愿意接受的Loan-to-Value。

首付款越高，通常留下的缓冲空间越大。

反过来，如果买家的融资本来就非常接近允许的上限，Appraisal突然降低，就更容易出现资金缺口。

真正危险的是首付款本来就比较紧的买家

再来看另一个简化场景。

买家同样以100万成交，但自己的现金首付比较有限，需要较高比例的Mortgage才能完成交易。如果银行原本按照接近100万的物业价值设计融资，而Appraisal最终只有90万，贷款机构可能无法按照买家最初预计的金额放款。

假设最终能够获得的Mortgage比原计划少了几万元，而买卖合同仍然要求买家在Closing时支付完整的100万成交价。

那么少掉的这部分资金，通常不会由银行承担，也不会自动变成卖家的责任。买家仍然需要想办法完成已经签订的交易。这才是Appraisal Shortfall真正危险的地方。

所以，与其问“银行少估10万，我是不是就补10万”，更准确的问题应该是：银行估价下降以后，我原来的Mortgage还能不能批到同样的金额？如果不能，最终融资缺口是多少？

这个数字才是真正需要解决的钱。

为什么房子明明有人愿意出100万，银行却只估90万？

很多买家的第一反应是：既然市场上有人愿意花100万——而且这个人就是我——为什么银行不承认它值100万？

因为银行估价并不只是看这一宗交易。

Appraiser通常还会参考附近类似物业近期的成交情况、房屋类型、面积、位置、土地、装修和物业状况等因素。

如果一套房在Multiple Offers中被抢高，而周边类似房屋近期普遍只卖90万左右，估价就有可能低于成交价。

在市场快速变化的时候，这种风险也可能更加明显。

例如房价正在下跌，但买家的Offer是在更早之前签下；或者附近最近出现了几宗较低成交，都可能影响估价。

还有一些比较特殊的物业，因为附近很难找到真正可比的成交案例，也可能让估值变得更加复杂。因此，成交价反映的是买卖双方最终谈成的价格，而银行估价更关注贷款机构眼中的抵押物价值。

两者并不保证永远相同。

已经出现低估价，第一件事不是马上到处借钱

如果银行告诉你Appraisal低于Purchase Price，先不要立即用信用卡、Line of Credit或者临时借款去填缺口。

第一步应该让Mortgage Broker或贷款机构把数字算清楚：银行认可的物业价值是多少？

按照这个价值，最终愿意提供多少Mortgage？与原来预计的贷款相比，究竟少了多少？买家现有首付款和Closing资金能不能覆盖？

有时候，Appraisal虽然低了，但并没有真正影响最终贷款金额。即使确实产生缺口，也应该先确定缺口究竟是2万、5万还是更多，再讨论解决方案。

估价明显不合理，可以先看看有没有复核空间

如果买家、经纪或贷款专业人士认为估价明显遗漏了重要信息，可以询问贷款机构是否存在Appraisal Review或Reconsideration的可能。

例如，附近刚刚出现了一宗非常接近的Comparable Sale，却没有被原估价采用；或者物业某些重要特征没有被准确反映，都可能值得提出。

但需要注意，买家不能简单因为“不喜欢这个数字”就要求银行把估价改高。

是否接受补充资料、是否重新评估，以及最终采用什么价值，仍然由相关贷款机构和估价流程决定。因此，在Closing时间已经非常紧张的时候，也不能把全部希望押在“重新估一次一定会变高”上。

换一家银行重新估价，也不是保证能解决问题

另一个常见想法是：“A银行只估90万，那我找B银行，也许就能估到100万。”

不同贷款机构采用的Appraisal流程和风险标准可能不同，因此在某些情况下，其他贷款方案确实值得讨论。

Mortgage Broker也可能根据具体情况寻找其他融资选择。但新的贷款机构同样会评估物业，而且重新申请需要时间。

如果附近的Comparable Sales确实支持较低估值，那么换一家机构也不代表房屋一定会得到更高估价。

特别是在Firm Closing Date已经临近的时候，时间本身就是风险。所以，更换贷款机构应该是一项经过计算的备选方案，而不是默认的解决办法。

如果必须增加首付款，千万先告诉贷款机构钱从哪里来

假设最终确认存在5万加元融资缺口，而买家决定自己增加首付款。

这时候还有一个很容易被忽略的问题：这5万从哪里来？如果来自自己的储蓄账户，情况相对简单。如果由父母或其他家庭成员提供，则可能涉及Gift Letter和资金来源证明。

如果准备临时从Line of Credit、信用卡或者其他贷款借出资金补Closing，问题会更加复杂，因为新增债务可能反过来影响借款人的Debt Service Ratio以及最终Mortgage Qualification。

所以，不要在Closing前发现缺钱以后，自己先借一笔再告诉银行。应该先让贷款专业人士确认新的资金安排是否会影响原来的Mortgage Approval。

真正需要小心的，是已经取消Financing Condition的买家

Appraisal Shortfall为什么有时会变成非常严重的问题，关键就在购房合同。

如果Offer仍然附有有效的Financing Condition，而买家无法获得满意的融资，在满足合同具体条款和期限的前提下，可能仍然拥有一定处理空间。

但如果已经Waive Financing Condition，或者从一开始签的就是Firm Offer，情况完全不同。

Mortgage Pre-approval并不等于银行已经无条件同意为某一套具体房屋放款。如果最后因为Appraisal、物业问题或者借款人情况变化导致贷款不足，买家仍可能需要履行已经签署的购房合同。

这也是为什么在竞争激烈的市场里，“为了抢房取消融资条件”并不是一个单纯的Offer技巧。它实际上意味着，买家自己承担了更大一部分融资失败风险。

涉及具体合同责任时，应及时让房地产律师审阅已经签署的Agreement of Purchase and Sale，而不是仅凭一般经验判断自己能不能退出交易。

下Offer以前，其实就可以降低这种风险

普通买家当然不可能在每一次Offer之前都准确预测银行最终Appraisal是多少。

但可以减少一些明显风险。

如果准备出的价格明显高于附近近期类似房屋的成交价，就应该意识到：银行是否会完全认可这个价格，是另一个问题。

尤其是首付款不高、Mortgage已经接近自己融资能力上限的家庭，更需要给Closing留下资金缓冲。

Pre-approval也不要只问一句“最多可以买多少钱”。可以进一步询问Mortgage Broker或贷款机构：

如果最终Appraisal低于Purchase Price，自己的贷款结构会受到怎样的影响？在准备取消Financing Condition之前，这个问题尤其重要。

买得起一套房，与银行愿意为这套房借多少钱，是两回事

买房过程中，其实存在两次不同的判断。

第一次，是买家判断：“我愿意花多少钱买这套房？”

第二次，是贷款机构判断：“这套房能够支持多少贷款？”

大多数时候，这两个数字不会产生严重冲突，所以买家甚至感觉不到Appraisal的存在。但一旦银行估值明显低于成交价，隐藏在背后的融资逻辑就会突然变得非常现实。

所以，100万买下的房子被银行估成90万，真正需要关注的并不是“少掉的10万谁负责”。

而是马上算清楚：新的估值让银行最终少借给我多少钱，而我有没有足够的资金把真正的融资缺口补上？

对于首付款比较紧、准备高比例融资，或者正在考虑取消Financing Condition的买家来说，这个问题最好在签下Firm Offer之前就想清楚。

因为到了Closing那一天，卖家关心的是合同上的成交价。而银行关心的，则是它愿意为这套房承担多少风险。

夹在这两个数字之间的融资缺口，最终最需要解决的人，通常还是买家自己。

延伸阅读：

1. 贷款顺序错了：普通家庭最容易忽略的三个关键错误

2. 加拿大首个“终身固定利率反向抵押贷款”推出：为退休房主提供新的财务选择