加拿大外国买家禁令明年到期：为何有人建议允许外国人购买新房？

加拿大实施多年的外国买家购房禁令即将再次来到一个重要时间点。

这项政策最初是在加拿大房价快速上涨时期推出，主要限制非加拿大居民购买部分住宅物业，希望减少海外资金对住房需求和房价的影响。但如今加拿大房地产市场已经与2022年政策出台时明显不同：房价从高点回落，新房销售疲软，尤其是公寓预售市场陷入低迷，而加拿大仍然面临长期住房供应不足的问题。

在这样的背景下，越来越多讨论开始集中到一个问题：外国买家禁令到期以后，加拿大是否还应该按照现在的方式继续实施？

一种正在受到关注的方案是，不完全取消外国买家限制，而是把二手住宅和新建住宅区别对待——继续限制外国人购买现有住房，同时允许海外买家购买新建住宅，以吸引更多资金进入住房建设市场。

加拿大的外国买家禁令到底限制什么？

加拿大联邦政府在房价快速上涨时期推出《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，限制非加拿大人在符合规定的地区购买住宅物业。

目前的禁令主要涉及人口中心内拥有三个或以下住宅单元的住宅物业，同时存在针对部分临时居民等群体的豁免条件。

政策出台时的背景与今天截然不同。

疫情期间加拿大房价快速上涨，住房可负担性恶化，外国投资者一度成为房地产市场讨论中的焦点。与此同时，一些省份和城市也陆续推出外国买家税、空置房税等措施，希望减少投资需求。

但从整体市场规模来看，外国业主占加拿大住宅物业的比例并不算高。数据显示，2023年非居民拥有的住宅物业约占BC省住宅物业的3.1%，安大略省约为2.1%。

不过，在多伦多和温哥华等大城市的公寓市场中，外国买家的影响相对更加明显。

最大变化是：2026年的房地产市场已经不是2022年

当初政策出台时，加拿大面对的是买家竞争激烈、房价快速上涨以及大量住宅抢购。

现在市场面对的问题却几乎反了过来。

经过数年的楼市调整，加拿大许多地区房价已经从高点下降，新建住宅销售明显放缓，多伦多和温哥华公寓市场尤其疲弱，一些开发项目被取消或推迟，大量新建公寓库存等待消化。

但房地产市场疲软，并不意味着加拿大已经解决了住房短缺。

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的估算显示，如果希望到2035年恢复住房可负担性，加拿大每年住房开工量需要提高到大约43万至48万套。

这远高于目前的建设水平。于是，一个看起来有些矛盾的现象出现了：加拿大一方面存在住房供应不足，另一方面开发商却因为房子卖不出去而不敢继续建房。

为什么外国买家禁令会影响新房建设？

这与加拿大新房开发的融资模式有关。特别是在公寓市场，开发商通常不能先把整栋楼建好，再慢慢寻找买家。

一个大型公寓项目启动之前，往往需要先出售相当比例的单位。很多项目需要预售大约70%至80%的单位，才能满足贷款机构的融资条件。

如果预售不足，开发商就可能拿不到建设贷款。过去，包括外国投资者在内的投资型买家，是加拿大公寓预售市场的重要参与者之一。但随着市场环境变化、投资回报下降以及外国买家限制实施，投资需求明显减少。

结果就是开发商可能拥有土地、规划甚至建筑许可，却因为达不到预售门槛而无法真正开工。

这也是目前要求重新审视外国买家禁令的重要原因之一。

一种方案：二手房继续限制，新房允许外国人购买

目前受到讨论的一种政策方向，是参考澳大利亚的部分做法。

简单来说，就是：外国买家仍然不能购买现有二手住宅，但可以购买符合条件的新建住宅。

这种政策设计背后的逻辑，是把两种完全不同的交易区分开。

如果外国投资者购买一栋已经存在的住宅，本质上是在与加拿大本地买家竞争现有住房库存，并没有直接增加住房供应。

但如果资金进入尚未建设的新房项目，则可能帮助开发商达到预售和融资要求，从而推动项目开工。

也就是说，政策目标从过去单纯的“减少外国购房需求”，转向：允许部分海外资金进入，但要求这些资金帮助增加新的住房供应。

不只是高层公寓，联排住宅也可能受到影响

讨论外国买家政策时，人们很容易只想到多伦多和温哥华的公寓楼。

实际上，新房融资问题同样存在于部分低层住宅项目。

例如，一些以Condo形式开发的Townhouse项目，同样需要提前出售一定数量的住宅才能获得建设融资。

Missing Middle Initiative创始董事Mike Moffatt认为，如果外国买家能够进入新建住宅市场，资金也可能帮助推动独立屋、联排住宅等地面住宅项目建设，而不仅仅是高层公寓。

这意味着外国买家政策的调整，理论上可能影响加拿大更广泛的新房供应。

但开放外国资金，也不会自动解决住房可负担性

即使允许外国买家购买新房，也不意味着加拿大住房问题就能够因此解决。

开发商是否愿意建设住宅，还取决于土地成本、建筑成本、融资利率、市政开发费、建筑法规以及项目最终能够卖到什么价格。

更重要的是，目前加拿大很多新建公寓本身的投资回报并不理想。

在部分市场，新公寓购买价格较高，而租金收入不足以覆盖按揭、物业管理费、地税和其他持有成本；与此同时，房价未来是否上涨也存在不确定性。

因此，即使政策放开，也不能假设外国投资者会立即大量回到加拿大楼花市场。

政策能够做的，更多是取消一道资金进入新房市场的限制，而不是保证这些资金一定出现。

外国买家禁令其实已经修改过一次

这项政策实施以后，并不是一直保持原来的版本。

最初的规定曾意外影响部分拥有外国股权的商业开发项目。例如，一些购物中心、超市和办公楼所在土地同时具有住宅或混合用途规划，因此可能被纳入限制范围。

联邦政府随后在2023年修改相关规定，为部分开发项目提供豁免。

这说明外国买家禁令本身并非不能调整。真正的问题是，在房地产市场环境已经发生巨大变化之后，政策是否也应该继续调整。

对普通加拿大买家来说，关键不是“禁还是不禁”

对于普通购房者而言，这场讨论很容易变成一个简单问题：到底应不应该让外国人重新在加拿大买房？

但真正需要关注的可能是外国资金最终进入哪里。

如果大量海外资金重新竞争多伦多、温哥华以及其他城市已经存在的独立屋和公寓，可能重新增加本地买家的竞争压力。

但如果外国资金只能购买新增住房，并帮助原本无法获得融资的项目开工，产生的市场影响可能完全不同。

因此，未来政策设计的关键可能不是简单地在“全面禁止”和“全面开放”之间二选一，而是如何把资金引向真正能够增加住房供应的部分。

加拿大推出外国买家禁令时，面对的是一个房价快速上涨、买家争抢住房的市场。

几年之后，加拿大面对的却是另一道难题：房价仍然让很多家庭难以负担，但开发商又因为需求不足而减少建设。

外国买家政策是否应该随市场改变，将成为禁令到期前值得关注的一项住房政策讨论。

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