房地产市场刚有起色又降温：9月成交下跌7.7%，房价再次走弱

加拿大房地产市场刚刚出现一点复苏迹象，秋季楼市却再次遇冷。

10月16日，加拿大房地产协会（CREA）公布2026年9月全国住宅市场报告。数据显示，全国住宅成交量比8月下降2.3%，与去年9月相比下降7.7%；与此同时，全国房屋基准价格环比下降0.4%，同比下降3.4%，实际平均成交价降至666,538加元，同比下降1.6%。

这组数据之所以值得关注，是因为加拿大楼市此前曾连续四个月出现温和改善。成交需求、市场供应和房价一度逐渐趋稳，让部分市场参与者看到复苏的希望。但进入9月，成交和价格再次走弱，刚刚建立起来的市场信心又受到考验。

更值得注意的是，房价下降并没有吸引更多买家入场。对于一直等待价格回落的家庭来说，房子虽然比一年前便宜了，但购买所需要承担的融资成本和未来经济不确定性，可能仍然让他们不愿立即作出决定。

连续四个月改善之后，秋季楼市突然失去动力

根据CREA的数据，2026年9月加拿大MLS系统录得的住宅成交量环比下降2.3%。这已经是继8月成交量小幅下降之后，全国市场连续第二个月走弱。与去年同期相比，未经季节调整的实际成交量减少7.7%，说明市场疲弱并不只是正常的季节性变化。

CREA高级经济学家Shaun Cathcart指出，在需求、供应和价格连续四个月温和改善之后，加拿大许多房地产市场9月又向后退了一步。他认为，这与近期固定房贷利率再次上涨，以及市场对加拿大央行未来可能加息的预期有关。

事实上，2026年的房地产市场已经不止一次出现类似变化。今年春季，市场刚准备进入传统销售旺季，固定房贷利率上涨就影响了买家信心；夏季随着利率和通胀担忧有所缓解，市场一度出现改善。但进入9月，融资环境再次发生变化，部分购房者可能重新选择观望。

这意味着，加拿大楼市目前面对的问题，并不只是房价高低，而是购房者对未来持有成本缺乏足够确定性。当一个家庭准备承担25年甚至30年的住房贷款时，即使房价有所下降，只要Mortgage Rate和家庭未来收入仍然存在不确定性，买房决定就可能被推迟。

全国平均房价降至66.65万，但这不代表所有城市都一样

9月加拿大住宅实际平均成交价为666,538加元，比2025年同期下降1.6%。与此同时，CREA的全国综合MLS房价指数同比下降3.4%，环比下降0.4%，结束了此前连续四个月相对稳定的表现。

这两个价格指标之间存在差异，并不意味着统计出现矛盾。全国平均成交价会受到当月成交房屋类型和地区结构影响，例如高价城市成交占比减少，或者低价地区成交占比提高，都可能改变全国平均价格。MLS房价指数则更侧重追踪具有典型特征住宅的价格变化，因此在观察市场走势时具有不同的参考价值。

从地区表现来看，加拿大各地并没有出现完全一致的价格变化。CREA指出，9月全国基准价格重新下降，主要受到安省需求减弱、房价进一步走低的影响；与此同时，草原省份、魁北克和加拿大东部地区此前对全国价格形成支撑的涨幅也正在放缓。

这说明，加拿大房地产市场仍然存在明显的地区差异。多伦多和温哥华等传统高价市场面临的压力，与蒙特利尔、卡尔加里或大西洋地区并不完全相同。全国平均房价能够反映整体方向，却不能直接代表每一座城市、每一种住宅类型的实际成交情况。

房价下降了，为什么买家还是不愿意买？

对于准备买房的家庭来说，房价下降通常是一个积极信号，但决定是否能够负担住宅的，并不只有成交价格。

假设一套住宅的价格从80万加元下降到76万加元，表面上便宜了4万加元。如果与此同时，固定Mortgage Rate上升，购房者每个月需要支付的利息可能增加，银行进行贷款资格审核时使用的利率也可能提高。结果就是，房价虽然下降，但家庭实际能够获得的贷款额度未必增加，甚至可能减少。

尤其是在加拿大仍然实行Mortgage Stress Test的情况下，购房者通常需要按照合同利率加2个百分点，或者5.25%，两者取较高者来证明偿还能力。因此，固定Mortgage Rate上涨不仅会影响未来月供，也可能直接影响一个家庭能够购买什么价位的住宅。

除此之外，购房者还需要考虑就业稳定性、家庭收入、生活成本和未来经济环境。对于首次购房者来说，首付只是第一道门槛；对于准备换房的家庭来说，还需要考虑现有住宅能卖多少钱，以及是否能够顺利完成买卖衔接。

所以，当房价下降与融资成本上升同时出现时，市场并不一定会迎来更多买家。这也解释了为什么加拿大9月的住宅成交量和价格会同时走弱。

新挂牌房源也在减少，卖家同样变得谨慎

除了成交量下降，9月加拿大新挂牌住宅数量也比8月减少1.8%。CREA指出，全国新增供应自2025年初以来总体呈下降趋势，虽然今年8月曾短暂回升，但9月又重新减少。

这一变化值得注意，因为房地产市场降温并不一定意味着卖家会不断增加挂牌数量。有些业主如果没有迫切出售需求，可能选择继续居住，或者推迟换房计划，而不是在市场价格低于预期时出售。

截至9月底，全国MLS系统共有略多于20万套住宅挂牌出售，比去年同期增加1.8%，也略高于长期平均水平。CREA认为，从更长时间来看，全国整体房源供应自2025年春季以来大致维持在历史平均水平附近，并没有出现全国性的极端库存积压。

不过，供应接近正常水平，并不代表市场成交就会恢复。当前的问题在于，买家面对较高融资成本而保持谨慎，部分卖家又不愿接受明显低于预期的价格，买卖双方之间可能需要更长时间才能达成交易。

加拿大目前仍是平衡市场，并非全面进入买方市场

9月加拿大住宅成交量与新挂牌量之比降至48.8%，低于8月的49.1%，也低于54.7%的长期平均水平。

这个比例可以用来观察市场供需关系。CREA通常将45%至65%左右的成交与新挂牌比例视为平衡市场区间，比例明显偏低时，买家通常拥有更多选择和议价空间；比例较高时，则可能意味着市场竞争更加激烈。

按照这一标准，加拿大9月全国市场仍然处于平衡区间，只是位置偏向区间下沿，并不能直接称为全国已经全面进入买方市场。

另一个值得关注的指标是库存月数。9月底加拿大住宅库存约为4.9个月，略高于夏季，但与长期平均水平基本一致。CREA采用的参考范围中，库存低于3.6个月通常更接近卖方市场，高于6.4个月则更接近买方市场。

因此，全国房地产市场目前更准确的描述，是成交活动偏弱、价格承受一定压力，但整体供应仍然接近历史正常水平。某些城市或Condo市场可能已经明显偏向买家，而其他地区仍然相对稳定，不能把全国数据直接套用到每个地方。

固定房贷利率再次成为楼市最大的变数之一

今年加拿大房地产市场反复出现的一个现象，是购房活动对融资成本变化非常敏感。

根据CREA在10月16日同步公布的最新市场预测，2026年影响加拿大房地产的重要因素之一，是全球能源市场变化所带来的通胀风险。春季国际局势推动油价和固定房贷利率上升，夏季压力一度缓解，但9月能源价格重新上涨，加上加拿大央行对通胀风险的表态更加谨慎，固定房贷利率再次明显上行。

需要注意的是，固定Mortgage Rate并不完全由加拿大央行Policy Rate直接决定。银行提供的固定利率通常还会受到债券收益率、金融市场预期以及融资成本影响，因此即使央行暂时没有调整政策利率，市场上的固定房贷利率仍然可能发生变化。

目前市场正在重新评估加拿大央行未来的利率方向，但加息预期并不等于央行已经决定加息。对于房地产市场来说，真正影响购房者的，是未来利率路径仍然存在不确定性，而这种不确定性可能使部分家庭继续推迟购房计划。

房价便宜了，买家就一定更有优势吗？

从9月数据来看，部分购房者确实可能获得比过去更大的选择空间。全国成交活动下降，房价指数走弱，意味着部分卖家可能需要重新调整价格预期，尤其是在同类房源较多、销售周期较长的市场。

但这并不代表所有房屋都会出现明显降价。位置较好、适合家庭长期自住、供应有限的住宅，仍然可能吸引买家竞争；而挂牌数量较多、户型相似、投资者集中持有的住宅类型，则可能面临更大的议价压力。

对准备出售住宅的业主来说，9月数据也说明，过去的高价成交记录未必能够直接作为当前定价依据。如果市场成交量持续下降，挂牌价格明显高于附近近期实际成交水平，房屋可能需要更长时间才能找到买家。

房地产市场并不是简单地在“买家赢”与“卖家赢”之间转换，而是随着利率、供应、需求和价格预期变化，不断寻找新的平衡。

加拿大楼市接下来最需要观察什么？

加拿大房地产协会已经根据最新市场情况调整了2026年和2027年的房地产预测，反映出今年市场恢复的过程比此前预期更加曲折。与此同时，9月全国房价指数同比跌幅扩大，也是今年以来值得注意的变化之一。

接下来，影响加拿大楼市的关键仍然包括固定Mortgage Rate是否继续上升、加拿大央行如何应对通胀风险，以及购房者的就业和收入预期能否改善。如果融资成本趋于稳定，部分观望买家可能重新进入市场；但如果利率压力持续存在，即使房价进一步调整，成交恢复也可能受到限制。

从2026年9月的数据来看，加拿大房地产市场并没有出现全国性崩盘，但此前温和改善的势头确实再次受到冲击。成交下降、房价走弱、新挂牌减少，而整体库存仍然接近长期正常水平，这些变化共同反映出一个尚未找到稳定方向的市场。

对加拿大房地产市场而言，眼下最重要的问题或许已经不只是房价还能下降多少，而是当房价下降之后，普通家庭是否真的有能力、有信心重新进入市场。

只有当房价、融资成本与家庭收入之间重新形成可以承受的关系，房地产市场的恢复才可能更加稳定。

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