都说加拿大的房价这两年涨疯了，CREA的最新数据，加拿大全国的房价在2017年9月是2005年1月的2.38倍。这个数字在全世界范围下进行比较，是怎么样?是由什么导致的？
央行最新报告分析，把加拿大和澳大利亚，新西兰，挪威和瑞典的房地产市场做了对比。
从下图可以看出来，从1975年到2015年，这五个国家的房价走势非常相似(红色的线是加拿大)。具体来说，从1975年到1995年，去除通货膨胀之后，这五个国家的房价并没有太多的上涨。但是自从1995年尤其是2000年之后，这五个国家的房价都开始起飞，开始了飞速上涨的过程。
所以说，从一个国际的视角来观察加拿大的房价，加拿大房价最近这二十年的飞速增长其实并不是一个特例。
移民多利率低
在需求方面，加拿大的人口增长有一个特征，就是人口增长的大部分(超过60%)都是来自于新移民。人口增长和平均家庭人数的减少都推高了对房屋的需求。
还有就是由于新移民的集聚效应，以及大城市能提供更多的工作机会，加拿大的人口增长主要是集中在加拿大的一线城市(多伦多，温哥华和蒙特利尔)，这自然推动了大城市的房价。也就是说，城市化水平提高增加了房屋的需求。类似的现象在其他几个国家也同样存在。
加拿大统计局这周刚刚公布的2016年人口统计结果验证了这个现象：多伦多，蒙特利尔和温哥华这三个城市的总人口虽然只有加拿大全国人口的36%，但是超过60%移民都居住在这三个城市。也就是说，大部分移民都选择多伦多，蒙特利尔和温哥华这三个城市安顿下来。
第二个重要因素是房屋贷款的借款成本开始下降。
尤其是在2008年金融危机发生之后，发达国家都开启了宽松的货币政策。
金融危机之后加拿大央行把隔夜拆借利率一路下调到了历史最低的0.25%。所以，更低的贷款利率使得购买房屋可行性大为增加，这也强力推动了居民对房屋的需求。同时，一些金融创新特别是资产证券化，也使得房屋贷款的借贷成本下降。
下图是加拿大的五年房屋贷款利率，可以看出来，在1980年之后，贷款利率就一路走低，从最高峰的21.5%一直下降到2015年的3.6%左右。这个图非常直观地呈现了房屋借贷成本下降幅度。
展望未来，我们认为，加拿大人口老龄化使得长期利率会维持在低位。
但是，必须要注意OSFI明年1月开始实行的压力测试新规。压力测试要求所有购房者证明能够在房贷利率增加两个百分点之后仍然能负担得起贷款，这个措施几乎相当于加拿大央行连加八次息。投资者需要密切关注新规实施之后对房屋市场的影响。
最后，加拿大央行还提出了一些其他支撑房地产需求的原因，例如稳健的货币政策，较低的通货膨胀率以及有效的财政政策。
房屋数量供不应求
从供给面来看，地理位置都导致房屋的供给增加不够，也就是说跟不上需求的增长。所以这个因素相当于也是房价上升的推手，尤其是在温哥华(三面环山，一面环海)。
总的来说，多伦多和温哥华的房价飞涨如果放在一个全球的视角下来观察的话，是可以理解的。
这个经济现象在其他几个和加拿大经济文化相似的国家(澳大利亚，新西兰，瑞典和挪威)也同时发生，并不是太令人惊讶。
但是，加拿大的特殊情况在于加拿大的经济深度依赖石油。所以在2014年第三季度油价开始暴跌之后，加拿大央行在2015年连续两次降息，降息不光使得房贷利率下降，也使得加元一路下跌，推高了海外资金的购买力。
另外，以加元兑人民币为例，加元对人民币汇率在2016年1月初下降到了4.53(这是一个历史大底)，和2017年7月的5.8左右相比，汇率下降了22%，所以多伦多的房价在2016年和2017年初迎来了一波加速上涨。
华人买房看中的是......
一份最新报道显示，51%的华人在投资加拿大房产的时候都会考虑房子的可租性。“不论他们是不是选择出租房屋，他们都会考虑房屋的可出租性，因为这点显示了房屋的本身的价值，”居外网(Juwai.com)北美地区销售负责人Byron Burley说道。
“全国范围内的华人购房人数都在不断上涨，”他说道，“卡尔加里、维多利亚和蒙特利尔对于有意向投资房产的华人的吸引力越来越大，温哥华因房价太高已经不再受投资者青睐。”
调查显示，新房仍然是购房者喜欢的选项，但是也有越来越多的人开始接受二手房。
“当预算较少时，二手房较低的价格反倒对一些家庭更具吸引力。”
最后，离学校近仍然是许多买家看中的因素之一，尤其是家中有到了上学年龄的小孩。有47%的受调查者将这个因素列为购房时考虑的重要因素。去年一共有132,300名中国学生进入加拿大学校，比2015年上涨了10%。
来源:ehouse411.com
本文仅代表作者观点，不代表ehouse411.ca立场。
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