在过去几年中，加拿大房地产市场一度出现降温迹象，尤其是在安大略省和不列颠哥伦比亚省。一些市场观察者曾担心，这种变化可能会给银行带来房贷违约风险。
但从实际数据来看，情况却与预期明显不同。
最新统计显示，在2025年11月至2026年1月期间，加拿大六大银行在总计约1.76万亿加元的房贷资产中，仅核销了约3800万加元的贷款损失。从全年数据来看，房贷核销比例大约只有 0.01%，处于极低水平。
这意味着，在大多数情况下，加拿大银行的房贷业务，仍然是一项风险极低且稳定的资产。那么，这种“低风险”是如何形成的？
房贷违约率本身一直处于较低水平
首先，从整体市场来看，加拿大房贷违约的情况并不普遍。
截至2025年年底，全国房贷逾期超过三个月的比例约为 0.24%。这个数字在国际上属于较低水平，也说明大多数借款人仍然能够按时偿还贷款。
这种现象，与加拿大长期以来较为严格的贷款审核机制有关。房贷压力测试要求借款人在更高利率水平下证明自己的还款能力，从一开始就建立了一定的缓冲空间。
同时，从借款人的角度来看，房贷违约的代价也较高。在加拿大，贷款机构在一定条件下可以追索借款人的其他资产，这使得借款人通常会尽力避免违约。
风险更多集中在银行体系之外
虽然整体违约率较低，但不同类型贷款机构之间的风险分布并不均衡。
数据显示，一些非银行贷款机构（例如房贷投资公司）的违约率明显更高，约在 2%左右。相比之下，大型银行的贷款组合风险则要低得多。
这并不是偶然，而是长期策略的结果。大型银行通常更倾向于选择信用状况较好、收入稳定的借款人，并且在贷款审核上更加严格。这使得它们在整体房贷市场中，主要集中在风险较低的部分。
因此，当市场讨论“房贷风险”时，往往涉及的是更高风险的细分市场，而并非银行所持有的核心资产。
即使发生违约，银行损失也相对有限
另一个关键原因在于，即使出现违约，银行的实际损失通常也不会很高。
在加拿大，首付低于20%的购房者必须购买房贷保险。这意味着，一旦发生违约，风险会转移给保险机构，例如加拿大按揭与住房公司（CMHC）。
而对于首付较高的借款人来说，房屋本身的净值通常可以提供缓冲。在房价没有出现极端下跌的情况下，银行往往可以通过出售房产收回大部分贷款。
即便在个别情况下仍存在缺口，贷款机构在法律上也可以追索借款人的其他资产，从而进一步降低损失。
房贷为何仍是银行最稳定的业务之一
综合来看，加拿大大型银行的房贷业务之所以风险较低，主要来自三个方面的共同作用：
一方面，借款人本身违约率较低；另一方面，银行在贷款选择上较为保守；同时，保险机制和房产净值提供了额外保障。
这些因素叠加，使得房贷在银行资产中，长期保持着较高的稳定性。
对普通借款人意味着什么
从借款人的角度来看，这种结构也带来一些值得关注的影响。
一方面，严格的贷款审核意味着借款人需要满足较高的标准，这在一定程度上限制了贷款额度；另一方面，风险控制机制的存在，也使整个系统在面对市场波动时更具稳定性。
换句话说，加拿大房贷体系的安全性，并不是偶然形成的，而是由规则、结构和市场行为共同决定的。
从整体来看
在房地产市场经历变化的背景下，加拿大银行体系的房贷表现出较强的稳定性。低违约率、严格审核以及风险分散机制，共同构成了这一体系的基础。
对于借款人来说，理解这些结构性特点，有助于更清晰地看待房贷风险，也能在面对市场变化时，做出更理性的判断。
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