几年前买的楼花暴跌，多名买家弃约后被开发商告上法庭

几年前买下一套楼花，等到房子终于快建好时，却发现市场已经变了。

当初签约价71.5万加元，现在银行估价可能只有58.5万。买家已经交了约6.8万加元定金，但如果想按原合同完成交割，还可能需要额外拿出大笔现金填补估价差额。

这时候，一些人可能会想：既然房子已经跌了这么多，不如放弃购买，最多损失定金。

但在BC省，越来越多楼花买家正在发现，事情并没有这么简单。

根据BC省最高法院近期出现的一批诉讼，多家大温地区开发商正在起诉未能完成楼花交割的买家。买家不仅可能失去全部定金，还可能被追讨开发商重新出售房屋后的价格差额、持有成本、重新营销费用，甚至物业管理费等。

部分案件中，开发商索赔金额达到7万至16.6万加元。

71.5万买的楼花，现在只值58.5万

其中一个真实案例涉及Surrey的King & Crescent项目。

买家几年前签约购买一套楼花，成交价格约为71.5万加元，并支付约6.8万加元定金。

但等到项目接近交房时，市场价值已经明显下降，这套房屋估值接近58.5万加元。

这意味着房屋价值与原合同价格之间相差约13万加元。

如果银行只按照当前58.5万加元左右的估值提供按揭，买家就必须自己拿出更多现金，才能按照71.5万加元的原合同价格完成交割。

买家最终没有完成交易。开发商Zenterra Developments随后重新出售该单位，但由于市场走弱，成交价低于原合同价格，于是开发商向原买家提起诉讼。

除了买家已经支付的定金外，开发商还要求赔偿重新出售所产生的损失。

类似诉讼并非个案。

大温多个楼花项目出现类似诉讼

目前涉及买家违约诉讼的项目包括Surrey、Langley、Port Moody、North Vancouver和Vancouver等多个地区。

公开案件涉及的项目包括：Zenterra Developments开发的King & Crescent和The Commons；Dawson + Sawyer开发的Fleetwood Village 2；Marcon开发的Hue；Mosaic Homes开发的Towns at Lynn；以及Westbank开发的The Butterfly。

仅这些项目，媒体查阅到的相关诉讼就达到约24宗，而且一些开发商对多个不同买家分别提起诉讼。

这些案件的基本情况非常相似：买家几年前签订预售房购买合同，支付定金，但在项目完成时没有完成交割。

开发商随后重新出售单位，但由于房地产市场已经下跌，新成交价格低于原合同价格。

开发商于是根据合同违约起诉原买家，要求赔偿两次成交价格之间的差额以及相关费用。

为什么最近这样的情况越来越多？

这背后最重要的原因之一，是楼花成交价与目前银行估值之间出现巨大差距。

温哥华楼花经纪Mike Stewart和房地产项目销售公司Magnum Projects副总裁Craig Anderson都表示，现在越来越常见的一种情况是：买家几年前以70万加元购买楼花。

项目建成后，买家准备申请按揭完成交割。但银行评估认为房屋现在只值60万加元。

银行通常是根据房屋当前市场价值，而不是买家几年前签订的合同价格决定贷款额度。因此，中间少掉的10万加元，可能需要买家自己补上。

对于原本只准备了首付和正常交割费用的家庭来说，突然额外拿出10万甚至更多现金并不容易。

更现实的问题是：即使买家有能力补钱，也可能会犹豫——是否值得用70万买一套现在市场上只值60万的房子？

于是，一部分买家最终选择不交房。

放弃楼花，不代表只损失定金

这是很多楼花买家最容易误解的地方。

不少人认为，如果最终无法交割，大不了开发商没收已经支付的定金，交易就此结束。

实际上并不一定。

楼花买卖协议属于具有法律约束力的合同。

如果买家违约，开发商通常可以没收定金，并根据具体合同条款和实际损失进一步追讨赔偿。

例如：一套楼花原合同价格为80万加元。买家不交房后，开发商重新出售，只卖了68万加元。中间存在12万加元差价。

如果法院认定开发商已经采取合理措施减少损失，开发商可能向原买家追讨这部分损失。

而买家此前支付的定金，也未必足以完全抵消开发商的损失。因此，所谓“弃楼花最多只是损失定金”，并不准确。

开发商现在为什么更愿意起诉买家？

在过去房价持续上涨的市场中，楼花买家违约有时并不会给开发商造成真正损失。

例如，一名买家以100万加元签约，后来不愿交割。

开发商收回单位后，可能反而以110万甚至更高价格重新卖掉。

这种情况下，开发商不仅没有产生价格损失，还可能获得更高售价，因此过去一些开发商未必愿意花费时间和律师费追究买家。

甚至有些开发商为了维护品牌关系，还可能退还部分定金。

但现在市场情况已经完全不同。房价下降后，如果原买家违约，开发商重新出售单位时往往只能接受更低价格。这意味着每出现一宗违约，开发商都可能面临真实的现金损失。因此，一些开发商开始更加积极地通过法院追讨。

业内人士表示，现在开发商不仅要求赔偿售价差额，还可能追讨持有房屋期间产生的费用、重新营销费用、法律费用以及部分物业管理相关成本。

部分BC楼花价格已经明显回落

市场变化尤其明显地体现在部分低层公寓项目。

Magnum Projects表示，他们近期参与的几个Surrey低层木结构住宅项目，去年市场价格大约为每平方英尺870加元，目前已经下降到接近700加元。

对于几年前高位签约的楼花买家来说，这种价格变化可能意味着一套普通公寓账面价值下降数万甚至十几万加元。

如果买家同时遇到按揭审批收紧、收入变化或银行估价不足，完成交割就会变得更加困难。

开发商目前索赔最高超过16万加元

在媒体查阅的BC省相关案件中，开发商向单个买家索赔的金额大约从7万加元到16.6万加元不等。

这些索赔通常建立在几个部分之上：原合同售价与重新出售价格之间的差额；重新挂牌和销售房屋产生的费用；开发商额外持有房屋期间的成本；以及部分物业管理费和其他相关支出。

最终买家是否需要支付全部金额，要由具体合同、法院判决以及开发商是否合理减轻损失等因素决定。

但这些案件已经显示出一个非常现实的风险：楼花合同并不是一张可以随时放弃的“订购单”。签约那一刻，买家就已经承担了未来完成交易的法律责任。

楼花真正的风险，往往几年后才出现

楼花最大的特点之一，是签约和交房之间可能相隔数年。

签约时，买家可能收入稳定、利率较低、房价正在上涨，银行贷款看起来也没有问题。

但三四年后交房时，一切都可能改变。房价可能下降；按揭利率可能上涨；银行贷款标准可能变化；房屋估值可能低于合同价；买家的收入或工作情况也可能发生变化。

而开发商通常仍会要求买家按照几年前签订的合同价格完成交割。

这正是当前BC省部分楼花买家面临的困境。市场上涨时，预售房的时间差可能带来可观收益；但当市场下跌时，同样的时间差也可能把风险放大。

而目前越来越多开发商选择通过法院追讨违约损失，也让一个过去很多买家没有认真考虑的问题变得更加现实：买楼花最大的风险，不只是房价下跌，而是在房价下跌后，买家可能既无法完成交割，也无法简单地通过放弃定金退出合同。

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