楼市再遇加息冲击：房价下跌、买家观望，房子越来越难卖

加拿大房地产市场原本就处于低迷状态，如今又迎来一个新的压力：加拿大央行正式重启加息。

10月28日，加拿大央行宣布将政策利率上调0.25个百分点，从2.25%提高至2.50%。这是加拿大央行自2023年以来首次提高政策利率，也结束了持续一年的利率不变状态。央行表示，全球能源价格持续高企正在推升通胀风险，未来仍可能需要进一步调整利率，但将根据经济形势谨慎作出决定。

这一决定发生在加拿大房地产市场持续疲弱之际。此前，加拿大房地产协会（CREA）公布的9月数据显示，全国住宅成交量环比下降2.3%，同比下降7.7%，全国平均成交价降至666,538加元。CREA还在今年第三次下调2026年房地产市场预测，预计全年住宅成交量将比2025年减少5.2%。

房价下跌、成交减少、购房者观望，如今又叠加新的借贷成本压力。加拿大房地产市场能否在年底前恢复活跃，正面临更大的不确定性。

三年来首次加息，发生在楼市最需要信心的时候

加拿大央行此次加息，并不是因为房地产市场过热，而是出于对通胀的担忧。

央行在最新货币政策报告中指出，全球能源价格上涨正在增加企业生产和运输成本，部分成本可能逐渐转嫁给消费者。央行预计，加拿大通胀率到2026年底可能达到约3.5%，2027年平均通胀率约为3%，之后逐渐回到2%的目标附近。

对于房地产市场而言，这形成了一个比较困难的局面。

一方面，经济增长放缓、就业市场疲弱以及加拿大与美国之间的贸易不确定性，已经影响部分家庭的购房信心；另一方面，能源价格上涨又使央行难以单纯通过降低利率来支持经济活动。

央行此次加息，意味着部分借款人的融资成本可能进一步上升，也可能使尚未购房的家庭重新评估预算。

不过，政策利率上调并不意味着所有房贷利率都会立即上涨相同幅度。浮动利率房贷通常更直接受到银行最优惠贷款利率变化的影响；固定利率房贷则主要与债券市场和金融机构融资成本有关。已经签订固定利率合同的借款人，在现有合同期限内通常不会因为此次央行加息而立即改变贷款利率。

经济学家警告：加拿大楼市可能从停滞转向进一步下滑

在央行宣布加息之前，加拿大特许专业会计师协会（CPA Canada）首席经济学家David-Alexandre Brassard已经对房地产市场前景表达担忧。

Brassard认为，加拿大住房市场此前相对平稳的状态正在变得脆弱，借贷成本上升可能进一步压低年底的购房需求。

他特别指出，目前缺乏足以支持房地产市场明显反弹的基本面条件。加拿大与美国之间的贸易争端、就业市场走弱以及经济增长放缓，都在影响消费者作出长期财务决定的信心。

这一判断与最新市场数据相互呼应。9月全国住宅成交量和房价同时下降，多伦多等高价市场表现尤其疲弱。与此同时，埃德蒙顿、卡尔加里、温尼伯、渥太华和汉密尔顿等城市的成交活动也出现下降。

这说明房地产市场的疲弱并非完全局限于多伦多或温哥华，只是不同城市受到的影响程度有所不同。

如今央行正式加息，可能进一步强化部分购房者的观望心理。但加息最终会使房价下降多少，仍然取决于各地住房供应、就业、收入和实际成交情况，不能仅凭一次利率决定作出判断。

房价已经下降，为什么买家反而越来越犹豫？

按照一般理解，房价下降应该吸引更多买家进入市场。但当前加拿大房地产市场出现的情况却是，部分购房者即使看到价格回落，也不急于签约。

原因不仅在于借贷成本，还在于买家对未来价格和经济环境的判断正在变化。

当房价持续上涨时，购房者往往担心再等几个月会买得更贵；但当市场持续降温时，一些人反而开始担心现在买入之后，房价还会继续下降。

多伦多一宗具有代表性的交易。地产经纪Andre Kutyan介绍，一组预算约300万加元的买家，看中了一套原本挂牌320万加元的住宅。当卖家将价格降至300万加元以下时，买家提交了报价，但双方最终因为约5万加元的差距未能达成交易。

几天之后，卖家改变主意，愿意接受买家此前提出的价格。然而，买家此时却不愿意继续交易，因为他们开始考虑是否还会出现更合适、价格更低的住宅。

这个案例反映出市场心理正在发生变化。即使卖家最终愿意让步，买家也不一定会立即接受，因为对未来价格的担忧可能比眼前获得的折扣更重要。

如果这种心理持续扩大，市场成交量就可能进一步受到影响。

房子越来越难卖，但并不是所有住宅都没人抢

值得注意的是，加拿大房地产市场并没有出现所有住宅都无人问津的情况。

同一篇报道提到，多伦多Forest Hill社区一套较老的四卧室住宅，以169.5万加元挂牌后吸引了12份报价，最终以223.5万加元成交，明显高于挂牌价格。

与此同时，附近另一些价格较高的住宅却长期没有找到买家，部分卖家不得不降低挂牌价格。

这种反差说明，当前市场的竞争正在变得更加集中。价格定位合理、位置受到欢迎、适合特定买家需求的住宅，仍然可能引发竞价；而价格偏高或者替代房源较多的物业，则可能需要更长时间出售。

因此，不能因为整体成交量下降，就认为所有房屋都必须大幅降价才能成交。同样，也不能因为个别房屋获得多份报价，就判断整个房地产市场已经恢复。

对购房者和卖家而言，当前市场越来越需要观察具体社区、住宅类型和最近成交价格，而不是单纯依靠全国平均房价判断行情。

加息对多伦多和温哥华的影响可能更加明显

Brassard指出，加拿大并不存在一个完全统一的房地产市场，不同城市受到经济和利率变化的影响并不相同。

对于多伦多和温哥华这样的高房价城市来说，借贷成本变化尤其值得关注。由于购房所需贷款金额通常较高，即使利率只是小幅上涨，也可能影响部分家庭的贷款资格和每月住房支出。

例如，一笔60万加元、25年摊还期的房贷，如果年利率从4.00%提高至4.25%，在其他条件不变的情况下，每月本金和利息还款额大约会增加80加元。对于贷款金额更大的家庭，增加的支出也会相应提高。

这只是用于说明利率敏感度的假设计算，并不代表今天央行加息后所有银行的房贷产品都会同步上涨0.25个百分点。

与此同时，蒙特利尔的住宅挂牌供应正在增加，魁北克城此前较快的房价涨幅也有所放缓。安省和魁省还面临制造业、汽车、钢铁和铝业等行业受到贸易关税影响的风险，这些因素都可能间接影响居民收入和住房需求。

加拿大央行在最新经济展望中也指出，住房可负担性压力、人口增长放缓以及借贷成本上升，预计将在未来一段时间内继续影响住房购买和建设活动。

比房价下跌更值得担心的，是房子卖不出去

这次房地产市场讨论中，一个值得关注的观点是：房价下降本身，并不一定是加拿大经济的坏消息。

Brassard认为，加拿大居民长期将过多收入和资产集中在住房上。如果房价适度下降，过去被高房价排除在市场之外的家庭可能获得更多购房机会。

但他更担心的是成交量持续下降，因为房地产交易停滞可能影响整个经济的正常运转。

例如，一个人在原来的城市失去工作，如果无法顺利卖掉现有住宅，就可能难以搬到另一个城市寻找新的就业机会。房屋交易不畅因此不仅关系到房主能够获得多少售价，还可能影响劳动力流动和家庭生活安排。

对于需要换房、离婚分割财产、退休搬迁或者跨城市工作的家庭来说，房屋能否在合理时间内出售，可能比账面估值更加重要。

此外，房地产交易减少还会影响与住房买卖相关的服务活动，包括地产经纪、法律服务、搬家、装修和部分家具家电消费。

因此，一个价格相对稳定但成交极度低迷的市场，未必比房价适度调整、交易能够正常进行的市场更加健康。

加拿大人过度依赖房产财富，也面临新的考验

Brassard还提出一个更广泛的问题：加拿大人是否把太多财富投入房地产？

对于许多家庭来说，自住房不仅是居住场所，也是最重要的资产。随着过去多年房价上涨，部分业主的账面财富明显增加，但这种财富并不等于随时可以动用的现金。

只有在出售、再融资或通过其他方式提取房屋净值时，部分资产价值才可能转化为可使用资金，而这些操作也可能伴随交易成本或新的债务。

如果一个家庭的大部分财富都集中在自住房中，那么即使房屋估值较高，仍然可能面临现金流紧张的问题。

从更广泛的经济角度来看，当住房占据家庭收入和投资的较大比例时，消费者能够用于其他商品、服务和投资的资金也可能受到挤压。

Brassard认为，适度降低房地产价格压力，可能让更多家庭把资金用于其他消费和投资，而不是持续将越来越多的收入投入住房。

这并不意味着房价下跌对所有家庭都有利。对于近期高价买入、贷款比例较高，或者因工作和家庭变化必须出售住宅的业主来说，价格下降仍然可能带来实际损失。

但从整个经济的长期发展来看，住房价格、居民收入和其他经济活动之间是否保持合理关系，同样值得关注。

央行还会继续加息吗？房地产市场面临新的不确定性

加拿大央行10月28日的决定，并不意味着未来每次议息会议都会继续加息。

央行行长Tiff Macklem表示，未来可能仍有进一步提高政策利率的需要，但考虑到当前经济和国际局势存在较大不确定性，央行将谨慎评估，并根据每次会议时掌握的数据作出决定。

目前，加拿大同时面临能源价格上涨带来的通胀压力，以及贸易不确定性和就业市场疲弱带来的经济增长压力。这两方面因素可能使未来货币政策的选择更加复杂。

对于房地产市场来说，如果通胀持续高企、借贷成本进一步上升，购房需求可能继续受到抑制；如果通胀压力缓解、融资环境趋于稳定，部分观望买家则可能重新考虑入市。

但无论哪种情况，房价都不会只由央行政策利率决定。人口变化、就业、住宅供应、地方经济和购房者信心，仍然会共同影响各地市场走势。

加拿大楼市正在面对的不只是价格问题

加拿大房地产市场目前出现了一种值得警惕的组合：房价已经下降，但成交活动没有明显恢复；部分卖家愿意调整价格，买家却因为担心未来市场继续走弱而保持谨慎；与此同时，央行又因通胀风险重新提高借贷成本。

对于准备买房的家庭来说，价格下降可能意味着更多选择，但能否承担长期融资成本仍然需要认真评估。对于准备卖房的业主来说，过去的高价成交记录未必能够反映当前市场愿意支付的价格，合理定价和实际成交能力变得更加重要。

从全国角度看，房地产市场未来的健康程度，也不能只用房价是否上涨来衡量。

当房价下降却没有带来更多成交，房屋买卖越来越难以完成时，市场面临的就不只是资产价格调整，而是住房流动性、家庭财务和经济活动之间更深层次的问题。

加拿大央行三年来首次加息，让这一问题在2026年最后两个月变得更加值得关注。

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