银行拍卖的房子被低价出售，拉低了周边房价！多伦多普通卖家也受影响

加拿大房地产市场持续低迷，一些原本没有财务困难、只是正常准备出售房屋的业主，如今也面临一个意想不到的挑战：附近出现银行接管出售的房屋，或者急于脱手的业主大幅降价，让整个社区的房价预期受到影响。

大多伦多地区一些房地产经纪人发现，由贷款机构行使出售权的房屋（Power of Sale）在市场上更加常见。与此同时，部分背负沉重债务的业主为了避免房屋被贷款机构接管，也选择提前出售，并可能接受明显低于原先预期的价格。

这些房源一旦以较低价格成交，就可能成为周边买家和地产经纪人评估房价的新参考，迫使其他卖家重新考虑挂牌价格。

对于已经准备退休、搬家或换房的家庭来说，即使自己的财务状况良好，也可能受到邻近急售房源的影响。

一栋镇屋四个月少卖16万，附近低价成交改变市场行情

多伦多地产经纪Robin Pope最近经历了一宗令卖家十分沮丧的交易。

他负责出售一栋位于Etobicoke、靠近Islington Avenue的三卧室镇屋。该住宅位于一个颇受欢迎的社区，最初在春末挂牌时，叫价略低于128万加元。

刚开始，房屋并非完全没有买家。有一名买家曾经提交报价，卖家也接受了一个与挂牌价格相差不大的金额。但由于报价附带条件，交易最终没有正式落实。

随后，市场情况开始迅速变化。Pope表示，原本竞争房源不多的社区，突然出现另外七栋住宅同时挂牌出售。到了6月，买家活动明显减少，这种低迷状态一直延续到7月和8月。

更让其他卖家意外的是，其中一名原本叫价接近130万加元的业主，最终以105.8万加元出售房屋。

这笔成交明显低于此前社区内部分住宅的成交水平，也改变了买家对当地房价的判断。在市场高峰时期，该社区有住宅以132.5万加元成交，较近时期也曾出现125万及127.5万加元的可比成交价格。

但当一栋相似住宅突然以105.8万加元成交时，其他卖家就很难继续完全按照过去的高价记录定价。Pope最终将自己代理的镇屋挂牌价下调约3万加元，并在9月以112万加元成交。

与最初接近128万加元的挂牌价相比，最终售价低了约16万加元；与此前未能完成的交易相比，最终成交价也低了约10%。

对于这对刚刚退休的业主来说，整个出售过程充满压力。他们虽然仍然从房屋中获得了可观收益，但最终成交金额明显低于原先预期。

需要注意的是，这栋镇屋本身并没有被报道为银行接管房。这个案例反映的是，在买家观望、竞争房源增加的市场中，一宗明显低价成交就可能影响整个社区的定价。

银行接管房进入市场，正常卖家不得不面对低价竞争

相比普通业主之间的价格竞争，银行接管房可能带来另一种压力。

Pope还曾代理一栋位于多伦多Rexdale社区的住宅，挂牌价格约为80万加元。

这栋房屋经过一些改善，包括前一年刚刚翻新的厨房，整体状况比部分需要维修的房屋更好。但就在附近，有两栋可比住宅以Power of Sale方式挂牌出售。

这些房源给Pope代理的住宅带来了明显的定价压力。对于买家来说，如果同一个社区出现位置、面积或户型相近，但价格更低的银行接管房，自然会拿这些房源作为比较。

即使普通业主的住宅维护得更好，买家仍然可能认为价格应该进一步下调。

Pope指出，贷款机构出售物业时，通常不会像自住业主那样投入大量精力进行装修、美化或展示。因此，他建议普通卖家尽可能让房屋保持良好状态，尤其是让买家能够直接入住，而不需要立即进行大规模维修。

在买家选择增加的市场中，住宅是否整洁、维护是否到位、是否需要额外投入装修费用，都可能影响最终成交价格。

不过，银行接管房并不一定都会低于合理市场价格出售。贷款机构仍然受到适用法律义务约束，不能简单理解为可以不计价格地处理房屋。

两栋相邻半独立屋，一栋卖180万，另一栋卖210万

另一宗发生在多伦多的交易，更清楚地反映了银行接管房对周边房价预期的影响。

McCann Realty Group地产经纪Cheri Dorsey McCann观察到，两栋相邻的半独立屋几乎同时进入市场。

其中一栋由普通业主出售，最初挂牌价格超过200万加元；另一栋则由贷款机构通过Power of Sale方式挂牌，叫价199万加元。

由于两栋房屋位置紧邻，买家很容易直接比较。在夏季，一名买家曾同意以171.5万加元购买银行接管的空置住宅，但交易最终没有完成。

到了9月底，这栋房屋重新挂牌，叫价降至172.5万加元，希望吸引更多买家竞争。最终，房屋以180万加元成交。

与此同时，另一栋由普通业主出售的半独立屋，虽然面临隔壁低价成交的压力，但因为维护良好、外观整洁、庭院布置较佳，最终仍以210万加元售出。

两栋相邻住宅的成交价格相差30万加元。这个案例说明，银行接管房的低价成交确实可能影响周边市场，但并不意味着所有相邻住宅都会被迫以同样价格出售。

房屋维护状况、装修水平、内部布局和买家的实际需求，仍然可能造成明显的价格差异。

McCann表示，在当前市场环境下，房屋定价变得更加困难，因为不同卖家的出售动机差异很大，挂牌价格和成交价格也可能在短时间内发生变化。

什么是Power of Sale？与普通卖房有什么不同？

Power of Sale通常译为“抵押权人出售权”或“贷款机构行使出售权”，在加拿大房地产市场中也常被称为银行接管出售。

在安省，当借款人未能按照按揭合同履行还款义务时，贷款机构在符合相关法律及合同要求的情况下，可以启动Power of Sale程序，通过出售抵押物业收回债务。

这并不意味着借款人只要迟交一次房贷，银行就能够立即将房屋挂牌出售。贷款机构必须遵守适用的法律程序，包括相关通知及等待期限。

与普通业主自愿出售房屋不同，Power of Sale的主要目的，是让贷款机构通过出售抵押物业收回依法应得的款项。

但贷款机构并不是可以随意以任何价格出售住宅。

在安省，行使出售权的贷款机构仍须履行相关法律义务，包括在出售过程中采取合理措施取得公平的市场价值。

如果房屋出售所得在扣除适用费用及清偿相关债务后仍有剩余，剩余款项如何分配也需要按照法律规定处理。

因此，不能把Power of Sale简单理解为银行可以任意低价出售房屋，更不能认为所有银行接管房都必然是市场上最便宜的物业。

不过，贷款机构的出售目的、时间安排和物业维护方式，可能与普通业主有所不同。这些差异在市场疲弱时，可能影响实际成交价格。

为什么一套急售房，可能影响整个社区的房价？

房地产市场有一个重要特点：买卖双方通常会参考附近类似房屋最近的成交价格，判断一栋住宅是否值得购买。

例如，某个社区过去几个月的相似住宅大多以120万加元左右成交，卖家自然可能把这个价格作为挂牌参考。

但如果附近突然出现一栋条件相近的住宅，以105万加元成交，情况就可能发生变化。

买家会开始询问，为什么自己还需要支付120万加元？买方经纪人也可能利用新的成交记录，向卖家说明当前市场愿意接受的价格已经发生变化。

对于银行评估房屋价值及提供按揭贷款的过程来说，近期可比成交记录同样可能成为参考因素之一。

不过，单一低价成交并不必然决定整个社区的市场价值。专业估价仍需要考虑房屋状况、交易背景、物业差异以及其他可比成交情况。

但在市场低迷、成交量减少的情况下，如果近期可参考的交易本来就不多，一笔明显低价成交可能对买卖双方的心理产生更大影响。

尤其当更多卖家开始接受较低价格时，市场预期就可能逐渐改变。这也是为什么即使没有拖欠房贷、没有迫切出售需要的普通业主，也可能受到银行接管房和急售物业影响。

多伦多10月成交再跌7.9%，买家越来越不着急

银行接管房对市场产生影响的背后，是大多伦多地区整体住宅需求持续疲弱。

根据多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board，简称TRREB）公布的数据，2026年10月，大多伦多地区住宅成交量同比下降7.9%，新挂牌房源数量同比减少11.9%。

同期，住宅平均成交价为1,024,108加元，较2025年10月下降2.7%。这些数据表明，虽然部分卖家已经减少挂牌，但市场成交活动仍然没有明显恢复。

与此同时，购房者还面临就业前景、借贷成本及整体经济环境的不确定性。加拿大国家银行（National Bank of Canada）的经济学家Matthieu Arseneau和Alexandra Ducharme在分析中指出，加拿大10月就业数据表现疲弱，显示劳动力市场面临更加明显的压力。

制造业受到贸易紧张局势影响，房地产市场也再次出现疲弱迹象，而利率上升可能进一步影响其他经济活动。

在这种环境下，部分购房者即使找到条件不错的住宅，也可能因为担心未来价格继续下降而推迟决定。Pope表示，当前买家已经不再普遍担心“如果今天不买，明天就会更贵”。

相反，很多人更担心现在买入之后，未来还会出现价格更低的房屋。这种心理变化，使一些原本有机会完成的交易也可能在最后阶段破裂。

对普通卖家来说，最困难的是不知道该如何定价

在市场持续上涨时，卖家往往可以参考附近近期成交价格，决定自己的挂牌策略。

但在当前市场中，情况变得复杂得多。

同一个社区可能同时出现正常换房的业主、退休后准备搬迁的家庭、财务压力较大的急售卖家，以及由贷款机构负责出售的物业。

这些卖家的目标和时间安排并不相同。有些业主可以继续等待合适的报价，有些人却可能因为债务、搬迁或其他原因，必须尽快完成交易。

对于普通卖家来说，最大的困难之一，就是无法控制其他业主什么时候出售、愿意接受什么价格。如果邻居突然大幅降价，或者一栋银行接管房以明显低于预期的价格成交，其他卖家可能不得不重新评估自己的售价。

但这并不意味着每一位业主都应该立即跟随降价。房屋实际状况、所在街道、装修质量、维护程度及买家需求，仍然是影响成交的重要因素。

尤其是在竞争房源较多的社区，保持房屋良好状态、合理定价，并根据最新成交情况及时调整销售策略，可能比单纯参考过去的市场高峰价格更加重要。

买银行接管房，真的能捡到便宜吗？

对于购房者来说，Power of Sale房源有时可能提供不同于普通挂牌住宅的购买机会，但也存在需要特别注意的风险。

由于贷款机构通常不会像普通业主一样投入大量资金进行出售前装修，部分银行接管房可能需要维修或更新。

同时，具体买卖合同中的物业状况、陈述与保证、交屋条件及其他条款，也可能与普通住宅交易有所不同。

买家不能仅仅因为看到Power of Sale字样，就认为房屋一定低于市场价值。

更合理的做法，是将目标物业与附近近期成交的相似住宅进行比较，同时调查房屋维护状况、产权问题及可能存在的额外费用。

在签订购买合同之前，也应让房地产律师审阅相关条款，了解交易中有哪些特殊条件或风险。如果房屋需要大量维修，即使购买价格看起来较低，最终投入的总成本也可能高于预期。

因此，银行接管房可能存在购买机会，但并不等于没有风险的低价房。

加拿大楼市低迷，影响正在从买家延伸到普通卖家

过去一段时间，加拿大房地产市场的讨论主要集中在房价下跌、借贷成本上升以及购房者观望等问题。

但大多伦多地区近期出现的这些交易案例，反映出市场低迷正在产生另一种影响。

当部分业主面临财务压力、贷款机构开始出售抵押物业时，低价房源可能改变周边买家的价格预期，进而影响那些原本没有迫切出售压力的普通家庭。

一栋住宅最终以什么价格成交，不再只取决于业主当初花多少钱购买、投入多少装修费用，或者希望获得多少收益，还取决于同一社区其他卖家的实际处境。

不过，目前报道中的Power of Sale增加情况主要来自大多伦多地区房地产经纪人的市场观察，尚不能据此认定加拿大各地银行接管房数量都在大幅上升。

从已经发生的交易来看，真正值得关注的变化是：在买家越来越谨慎的市场中，少数急于出售的房源可能对周边价格产生超出自身交易范围的影响。

对于普通业主来说，即使自己的房屋没有财务问题，也不能完全忽视邻近的银行接管房或低价成交。

而对于准备买房的人来说，市场出现折价房源虽然可能增加选择，但是否真正划算，仍然需要综合比较价格、房屋状况及长期持有成本。

加拿大房地产市场正在经历的，不只是房价调整，也是买卖双方对房屋价值和交易风险重新作出判断的过程。

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