五大银行联手开发商，呼吁降低首次买房门槛、放宽房贷压力测试

加拿大房地产市场持续低迷，房价和租金虽然有所回落，但许多年轻家庭仍然买不起房。与此同时，新建公寓预售大幅下降，部分开发项目因融资困难而迟迟无法开工。

面对这一局面，加拿大五大银行与多家大型房地产开发商罕见地联合发声，呼吁联邦政府重新审视住房融资政策，包括帮助首次购房者支付首付、放宽房贷压力测试，以及为新建住宅项目提供低成本融资。

这项名为“全国住房与投资倡议”（National Housing and Investment Initiative）的报告提出了29项政策建议，涉及长期投资、信贷风险、移民政策及住房数据等四个主要领域。

报告的核心观点是，如果加拿大希望增加住房供应，仅仅要求开发商建设更多房屋还不够，还需要让购房者更容易获得贷款，同时帮助开发商解决建设资金不足的问题。

不过，这些建议目前仍属于银行、开发商及行业组织提出的政策方案，并不代表加拿大联邦政府已经决定降低首付要求或修改房贷审批规则。

五大银行与大型开发商联合提出住房改革建议

这份报告获得加拿大皇家银行（RBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）、蒙特利尔银行（BMO）、道明银行（TD）及丰业银行（Scotiabank）的支持。

参与支持的房地产开发企业包括Mattamy Homes、Wesgroup Properties、Minto Group、Menkes Developments、Polygon Homes、Brookfield Residential Properties、Tricon Residential、The Remington Group、Cantiro Homes及BGO Properties等。

报告由加拿大建筑业与土地开发协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）及关注中产阶级住房问题的研究机构The Missing Middle Initiative共同编制。

蒙特利尔银行企业可持续金融解决方案负责人James Burrow表示，这项倡议希望改善加拿大各地的住房可负担性。

加拿大联邦政府此前提出，希望将全国每年新建住宅开工量提高至接近50万套的水平。但在当前房地产市场环境下，开发商认为，要实现这一目标，必须同时解决购房需求不足和建设融资困难的问题。

过去几年，加拿大部分城市的房价和租金已经从高位回落，但对于许多首次购房者来说，首付积累困难、贷款资格限制和每月还款压力，仍然是进入房地产市场的重要障碍。

另一方面，开发商也面临新的困境。即使已经取得土地并完成部分开发准备工作，如果预售情况不理想，项目仍然可能无法获得足够的建设贷款。

这使加拿大住房市场出现一种矛盾：长期来看需要增加住房供应，但短期市场需求疲弱，却可能导致新项目不断推迟。

首次购房者首付压力大，银行建议政府提供更多帮助

报告提出的其中一项重要建议，是为首次购买新建住宅的家庭建立首付援助计划，并研究进一步降低首付要求。

对于许多年轻家庭来说，买房最大的困难并不完全是每月供款，而是需要在购房之前积累一笔相当可观的首付款。

尤其是在多伦多、温哥华等房价较高的城市，即使家庭拥有稳定收入，也可能需要多年才能存够首付。

报告认为，如果能够降低首次购房者进入新建住宅市场的资金门槛，可能帮助更多家庭提前实现购房计划，同时增加新建住宅的销售需求。

除了直接提供首付援助，报告还提出研究允许购房者在计算应税收入时扣除房贷利息。

这一建议如果未来被政府采纳，将与加拿大目前自住房房贷利息通常不能直接抵扣个人所得税的制度有所不同。

不过，报告也提出应研究相应的税务调整，包括如何处理这些业主未来出售住宅时的资本增值税待遇，以避免同时给予过多税收优惠。

需要强调的是，这并不是加拿大政府已经推出的新税收抵免或扣除政策。现阶段，普通自住房的房贷利息并不会因为这份报告发布而自动变成可抵税支出。

此外，降低首付要求虽然能够减轻购房初期的现金压力，但也意味着购房者可能需要承担更高的贷款比例。如果房价随后下跌，首付较少的家庭也更容易面临房屋净值不足的问题。

因此，首付援助能否真正改善住房可负担性，还需要结合家庭收入、房价水平和长期偿还能力综合评估。

房贷压力测试可能调整？银行认为现行规则过于僵硬

报告的另一项重要建议，是改革加拿大现行房贷压力测试（Mortgage Stress Test）。

目前，在适用联邦房贷压力测试的情况下，借款人通常需要按照合同房贷利率加2个百分点，或者监管机构规定的最低合格利率，两者中较高的标准证明自己具备偿还能力。

例如，如果一名购房者获得的房贷合同利率为4.5%，通常需要按照至少6.5%的利率进行贷款资格测试。

这并不意味着购房者实际需要支付6.5%的利息，而是银行在审批贷款时，需要确认借款人在利率更高的情况下仍然具备一定的还款能力。

这项制度的主要目的是降低家庭过度借贷和金融系统风险。

但银行与开发商认为，在当前住房市场环境下，统一的压力测试标准可能过于严格，使部分信用良好、收入稳定的购房者无法取得所需贷款。

报告建议，根据房贷期限、购房者类型以及当前市场环境，采用更加灵活的压力测试方式。

其中一项具体方向，是为首次购买新建住宅的家庭考虑较低的贷款资格测试利率。

报告认为，现行压力测试是一项有价值的审慎监管工具，但如果规则过于统一，也可能将部分原本具备偿还能力的借款人排除在市场之外。

这项建议如果得到实施，可能使部分首次购房者获得更高的贷款批准额度，从而增加新建住宅的购买需求。

但另一方面，压力测试的存在本身就是为了防止家庭承担超出自身能力的债务。降低审批门槛是否会增加购房者未来的财务风险，也是政策制定者必须考虑的问题。

尤其在利率可能继续波动、就业市场存在不确定性的情况下，贷款获批额度提高，并不等于家庭实际负担能力同步改善。

开发商也缺钱：新公寓卖不动，项目就难以开工

除了购房者的贷款问题，这份报告还特别关注房地产开发商面临的融资困难。

在加拿大，开发商通常需要在项目正式建设前完成一定比例的住宅预售，才能获得银行提供的建设贷款。

以多伦多地区的部分公寓项目为例，开发商通常需要预售至少70%的单位，才可能符合建设融资要求。

这一制度有助于银行控制风险，因为预售情况能够反映市场对项目的需求，也为未来偿还建设贷款提供一定保障。

但当房地产市场转弱时，预售门槛就可能成为开发项目推进的障碍。

近年来，加拿大部分城市的新建公寓销售明显下降，投资者购买意愿减弱，自住买家也因为房价、融资成本及经济前景而保持谨慎。

在这种情况下，即使开发商已经完成规划、取得土地并准备建设，仍可能因为预售不足而无法获得施工贷款。

结果就是，市场越低迷，新房预售越困难；预售越困难，开发商越难开工。

如果大量项目持续推迟，未来几年可交付的新住宅数量也可能受到影响。

报告认为，加拿大住房政策不能只关注现有住房市场的需求，还必须解决新建住宅项目在融资阶段遇到的困难。

银行希望政府提供低成本融资，帮助新房项目继续建设

为解决开发商融资困难，报告建议联邦政府向公寓、联排住宅及独立屋等新建住宅项目提供低成本融资支持。

目前，联邦政府已有面向符合条件的专门建造出租住宅项目的低成本贷款计划，但报告希望类似的融资支持能够进一步覆盖以出售为目的的住宅开发项目。

其基本思路是，通过政府提供贷款或承担部分风险，降低金融机构向开发商提供建设资金时面临的不确定性。

如果开发商能够获得成本更低、条件更灵活的融资，就可能不必完全依赖较高比例的预售才能启动项目。

Wesgroup首席执行官Beau Jarvis表示，低成本融资可能帮助降低项目的预售要求。

不过，他也指出，这意味着开发商可能需要重新接受一种风险更高的开发模式：在尚未卖出全部住宅之前就开始建设，并相信项目完工时会有足够的买家购买剩余单位。

对于开发商来说，这可能增加市场风险；对于贷款机构来说，也意味着需要承担项目完工后仍有大量未售住宅的可能性。

BMO的James Burrow则认为，银行可以在动员住房建设资金方面发挥重要作用，但某些开发阶段的风险并不适合由商业银行单独承担。

因此，报告希望联邦政府能够在建设阶段提供支持，帮助私人资本进入原本风险较高的项目。

这一建议反映出银行与开发商希望政府在住房建设融资中承担更大角色，但也引出一个重要问题：如果开发项目最终销售不理想，相关风险和潜在损失应由谁承担？

为什么银行和开发商现在急于推动改革？

这份报告发布的背景，是加拿大房地产市场持续低迷，尤其是部分城市的新建公寓市场出现明显困难。

过去房地产市场活跃时，开发商可以通过预售取得资金支持，投资者和自住买家也愿意在项目建设前签订购买合同。

但随着融资成本上升、购房需求减弱及市场预期变化，这种依赖预售推动建设的模式正面临挑战。

对于开发商来说，项目迟迟无法启动，意味着土地、规划及其他前期投入可能长期无法回收。

对于银行来说，新建住宅销售不足，也可能影响未来建设贷款需求及相关金融业务。

因此，银行和开发商在推动住房供应方面具有共同利益。

不过，这也意味着报告中的部分建议与金融机构和开发企业的商业利益直接相关。

例如，放宽房贷压力测试可能让更多买家获得贷款，降低首付要求可能增加新建住宅的潜在购买人数，而政府提供低成本建设融资则可能减轻开发商的资金压力。

这些措施可能帮助住房市场恢复活动，但是否能够真正降低普通家庭的住房成本，还需要进一步分析。

如果贷款门槛降低，却没有相应增加住宅供应，更多购房资金也可能重新推高部分市场的房价。

同样，如果政府向开发商提供融资支持，却缺乏明确的建设成果和风险管理要求，公共资金也可能承担较高风险，而不一定带来预期中的住房可负担性改善。

放宽贷款规则，真的能让加拿大人更容易买房吗？

从购房者角度来看，降低首付要求和放宽压力测试，确实可能帮助部分家庭更早进入房地产市场。

但“更容易获得贷款”与“房屋真正变得更便宜”，并不是同一回事。

例如，一名家庭原本只能获得60万加元贷款，如果压力测试放宽后能够借到更多资金，确实可能扩大可选择的房屋范围。

但如果房屋售价没有下降，家庭仍然需要承担更高的贷款本金，以及未来多年的利息和还款压力。

而对于已经拥有足够首付、但担心工作稳定性和经济前景的家庭来说，即使银行愿意批准更高贷款额度，也不一定能够改变他们暂缓买房的决定。

因此，住房可负担性不仅取决于贷款审批规则，还与房价、家庭收入、就业前景、住宅供应及长期融资成本密切相关。

从另一个角度看，支持开发商继续建设，也可能有助于缓解未来住宅供应不足的问题。

如果大量项目因为短期市场低迷而停止建设，几年后当购房需求恢复时，市场可能再次面临新房供应跟不上的情况。

这也是报告希望政府同时从购房需求和建设融资两个方向调整政策的原因。

29项建议能否实施，最终仍取决于联邦政府

虽然这份报告获得加拿大五大银行和多家大型开发商支持，但它并不具有法律或政策效力。

加拿大联邦政府是否会采纳首付援助、房贷利息抵税或开发商融资支持等建议，目前仍有待观察。

其中，房贷压力测试改革还涉及联邦金融监管制度，不能仅由开发商或商业银行自行决定。

而首付援助及房贷利息税务扣除等建议，也可能涉及政府财政支出、税收制度及政策资格设计，需要进一步评估。

对于首次购房者来说，现阶段仍应按照目前有效的房贷审批及首付规定安排购房计划，不应因为行业组织提出了改革建议，就假设自己未来一定能够获得更高贷款额度或新的税务优惠。

对于房地产开发行业来说，这份报告则显示，面对新房预售低迷和融资困难，大型银行与开发商正在尝试推动更广泛的住房政策调整。

加拿大住房市场目前面临的矛盾，已经不只是房价高低的问题。一方面，许多家庭仍然负担不起住房；另一方面，新建住宅销售不足，又可能使开发商推迟建设，影响未来住房供应。

这份由五大银行和大型开发商支持的报告，实际上提出了一个重要的政策选择：加拿大应该继续依靠严格的贷款审批和预售融资制度控制风险，还是在市场低迷时期，通过更灵活的融资安排推动住房建设？

未来联邦政府如何回应这些建议，将关系到首次购房者的融资门槛、开发商的建设计划，以及加拿大未来几年的住宅供应。

但在任何政策正式出台之前，降低首付、放宽房贷压力测试和允许自住房房贷利息抵税，都仍然只是建议，而不是已经实施的新规定。

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