后院建一套房，成年子女住进去：巷道住宅正在成为加拿大多代同堂的新选择

五年前，Eugene Blanchard的女儿和伴侣开始寻找第一套住房。

他们最初在卡尔加里看房，后来把范围扩大到埃德蒙顿，甚至考虑过海洋省份和安大略省。但符合需求的房子，价格往往超出预算；价格能够承受的房子，又很难满足他们的生活需要。

最后，这对年轻人的找房之旅停在了父母家的后院。

Blanchard决定拆掉旧车库，在自家后院建一栋巷道住宅，让女儿和伴侣拥有独立空间，同时继续与父母住在同一块土地上。

“这很合理，”这位69岁的卡尔加里居民说。建造一套巷道住宅的费用，接近购买一套条件不错的公寓，但不需要每月支付公寓管理费。

这种住房安排正在加拿大越来越多城市出现。

过去，巷道住宅主要被视为增加城市住房供应、创造出租收入的一种方式。如今，随着房价居高不下、人口老龄化以及多代家庭居住需求增加，它也开始成为成年子女首次置业、父母原地养老和家庭照护的一种现实选择。

什么是巷道住宅？

巷道住宅通常建在独立屋后院，靠近后巷，因此英文常被称为Laneway House。

在没有后巷的社区，类似住宅也可能被称为花园套房（Garden Suite）或附属住宅单元。这类房屋一般与主屋位于同一块土地上，但拥有独立入口、厨房、浴室和生活空间。

巷道住宅通常不能作为单独地块出售，但可以由家庭成员居住，也可以用于长期出租，具体取决于当地分区和市政规定。

近年来，多伦多、温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、汉密尔顿等城市陆续修改规划规则，希望通过在现有低密度社区中增加小型住宅，提高住房供应量。

与拆除独立屋、改建大型公寓项目相比，巷道住宅被认为是一种相对温和的增密方式。

为什么越来越多家庭考虑这种住房安排？

对于年轻人来说，最大的原因是房价。

在许多加拿大城市，即使收入稳定的年轻家庭，也很难负担独立屋或联排住宅。巷道住宅虽然需要支付建筑费用，但家庭不需要另外购买土地，整体成本有时低于在市场上购买同等面积的住宅。

对于年长房主来说，这种安排则提供了另一种养老选择。

一些房主希望继续留在已经居住多年的社区，不愿意卖掉熟悉的房子搬去公寓或养老住所，但又希望成年子女住得更近，以便未来互相照顾。

多伦多承包公司Laneway Home Builders负责人Andrew Fishman表示，越来越多客户希望留在自己熟悉的社区，同时与成年子女共享土地，但又不必住在同一屋檐下。

父母和子女各自拥有独立厨房、浴室和生活空间，既能保持隐私，又能在需要时照顾彼此。

建房前，第一步不是设计，而是确认能不能建

Fishman表示，很多房主看到后院有空间，就开始想象可以建几间卧室、采用什么装修，但真正的第一步应该是进行可行性评估。

房主需要先确认房产是否符合当地规定，包括分区用途、地块宽度、建筑高度、与主屋和邻居的距离、消防通道以及紧急车辆进入要求。

附近是否有消防栓，也可能影响项目能否获批。

树木、电线、电线杆、地下排水管道和污水设施，同样可能改变建筑设计。

如果后院存在受保护树木，房主可能需要调整房屋位置；如果施工设备无法从侧院或后巷进入，建筑成本也可能明显增加。

供水、排水、污水、电力和天然气如何接入，也需要在设计前确认。

Fishman表示，只有了解场地限制后，才适合正式开始设计，否则很可能出现图纸反复修改、申请时间延长甚至项目无法继续的情况。

卡尔加里一家花33万加元建成两居室住宅

Blanchard的项目花了接近一年时间进行规划和修改。

他的后院只有30英尺宽，最初的设计无法在符合卡尔加里市规定的情况下提供两间卧室。为获得足够空间，他决定拆掉原有双车位车库，改建成一个单车位车库，并为自己保留一个小型工作室。

新的巷道住宅面积约为1,440平方英尺，包括客厅、厨房、主浴室和两间卧室，同时连接车库和工作室。

整个项目从取得许可到完成可入住住宅，成本约为33万加元，相当于每平方英尺约230加元。

施工期间，卡尔加里市推出了相关激励计划，使项目最多节省超过2万加元。

Blanchard表示，这套住房预计很快可以入住。

对他的家庭来说，这不是一项短期投资，而是一种长期生活安排。女儿可以拥有自己的住房，父母也可以继续留在现有住宅中，未来随着年龄增长，双方能够相互照顾。

不同城市的建造成本差距很大

巷道住宅的实际成本取决于城市、面积、设计、建筑材料和场地条件。

Fishman表示，在多伦多，面积约645至1,300平方英尺的巷道住宅，每平方英尺建筑成本通常从350至450加元起。

按照这一标准，一套800平方英尺的住宅，仅建筑费用就可能达到28万至36万加元，还不包括部分设计、测量、许可、开发费和特殊场地施工成本。

如果房产存在地下设施迁移、狭窄施工通道、受保护树木或复杂地基问题，最终支出还可能更高。

市政收费也是重要成本之一。不同城市对建筑许可、开发费、教育发展费和公用设施连接费的规定并不相同。

因此，房主不能只根据其他家庭的建造价格判断自己的预算。

温哥华最早允许巷道住宅，规则也在不断变化

温哥华于2009年成为加拿大最早广泛允许巷道住宅的城市之一。

Lanefab联合创始人Bryn Davidson表示，新政策实施初期，居民、建筑商、银行、评估师和保险公司都需要时间适应。

早期不少居民担心后院住宅会影响社区外观、阳光、停车和隐私。但随着项目数量增加，巷道住宅逐渐成为城市住宅环境中的常见部分。

温哥华的政策后来也不断调整。

2023年，该市提高了部分巷道住宅的面积上限，允许建造面积最高约2,000平方英尺、包含三间卧室和两间浴室的住宅，以更好满足有子女家庭的居住需要。

此前，相关住宅面积通常被限制在1,000平方英尺左右。

Davidson表示，早期设计规则非常严格，尤其限制上层面积，主要是担心建筑体量过大以及对邻居造成阴影影响。

随着经验增加，部分规定开始变得更加灵活。

建成后，不一定能让房产增值同样多

巷道住宅可以提供居住和租金价值，但并不意味着投入的建筑成本一定能够在出售时全部收回。

安大略省汉密尔顿的房地产投资者Katrina Wagner和丈夫曾在三处房产上增加住宅单元，希望出租或出售后获得更高回报。

但当他们考虑重新贷款和出售时发现，银行和评估师并没有把新增住宅的全部建设成本计入房产价值。

当时当地类似房产较少，评估师缺乏足够的可比成交案例，因此很难判断巷道住宅究竟增加了多少市场价值。

房地产市场随后放缓，也进一步影响了出售结果。

Wagner表示，她今年出售其中一处房产时，没有完全收回建设成本。

目前汉密尔顿已经开始为新增住宅单元提供临时激励，但她不打算再建新的巷道住宅用于转售，而会继续出租现有两套住宅。

她认为，这类项目更适合计划长期持有和居住的房主。如果只是希望短期建成后出售，可能很难获得预期回报。

融资和估价仍是现实难题

建造巷道住宅需要大笔前期资金，但这类项目的融资方式并不像购买普通住宅那样统一。

部分房主会使用房屋净值贷款、房屋净值信用额度、再融资或建筑贷款支付费用。

但银行是否愿意提供贷款，以及完工后如何评估新增住宅价值，可能因金融机构和地区而异。

如果评估师认为巷道住宅只能增加部分价值，房主可能无法通过再融资收回全部建设成本。

保险和税务问题也需要提前确认。

增加住宅单元后，房屋保险范围和保费可能发生变化；如果单位用于出租，租金收入通常需要申报；如果未来出售房产，部分用途变化也可能影响税务处理。

适合养老和多代家庭，但不是简单的后院装修

对于Blanchard一家来说，建造巷道住宅的意义并不只是节省女儿的购房成本。

他即将70岁，希望自己和妻子能够继续住在熟悉的家中。未来女儿继承主屋后，也可以在附近照顾年迈父母。

这类安排可以让多代家庭保持距离和独立性，同时减少通勤和照护压力。

但从规划到入住，巷道住宅涉及分区、设计、许可、融资、施工、保险、估价和税务等多个环节。

对计划长期居住、出租或安排家庭成员入住的房主来说，它可能是一种有实际价值的住房方案；但如果主要目的是短期转售获利，建造成本未必能够通过房价完整收回。

延申阅读：

1. “黯淡” 多伦多自批准后巷屋以来只建造了6套花园套房

2. 多伦多公寓市场触底了吗？销量回升背后，买卖双方仍在观望