一项针对加拿大与美国主要城市的长期比较研究显示，住房可负担性持续恶化的核心原因，并不只是人口增长或投资需求，而是住房供给对需求变化的响应速度不足。
研究以“房价与家庭收入比”作为衡量标准，对 2005 年、2015 年和 2025 年三个时间节点进行分析。结果显示，加拿大的多伦多、温哥华和蒙特利尔，均属于可负担性下降最明显的城市之一。
可负担性如何恶化：三座城市路径不同
研究发现，不同城市的压力形成时间并不一致。
多伦多与温哥华
这两座城市的可负担性恶化主要集中在 2005 至 2015 年期间。重要原因之一是货币政策环境。
在 2008—2009 年金融危机之后，加拿大央行长期维持极低利率。较低的按揭成本在强劲人口增长的背景下，进一步刺激购房需求，并吸引投资性买盘进入市场，而房价并未经历明显回调。
蒙特利尔
与前两者不同，蒙特利尔的可负担性压力主要集中在 2015 至 2025 年，反映出住房供需失衡问题正在从传统高价城市向更多地区扩散。
关键变量：供给是否能快速增加
研究对比美国城市后发现一个重要规律：在人口增长较快的城市中，如果分区政策灵活、土地供应充足、审批流程较快，住房供给可以迅速增加，从而抑制房价长期上涨。
例如达拉斯和夏洛特，虽然人口增长迅速，但整体仍保持相对可负担水平。
相反，在分区限制严格、土地开发受限的城市，住房供给扩张缓慢，更容易形成持续的价格压力。
研究指出，在 2005、2015 和 2025 年可负担性最差的城市中，几乎都存在同一特征：住房供给难以及时响应需求变化。
高房价可能带来“市场自我调节”
部分美国高房价城市，如旧金山和洛杉矶，在最新排名中的可负担性压力有所缓解。
研究认为，当住房成本过高时，城市吸引力下降，人口流入减少，从而减轻需求压力。这种机制被视为市场的“自我调节”。
不过，这一过程通常伴随着经济活力和人口增长的放缓。
加拿大的政策方向正在转向供给侧
研究结论与当前加拿大住房政策的方向基本一致。近年各级政府正在推动：
放宽分区限制，提高住宅密度
鼓励多户型与中等密度住房建设
加快审批流程
调整人口增长节奏，使其与住房供应能力更匹配
在安省和卑诗省的部分地区，这些措施已开始对市场压力产生缓解作用。
长期趋势总结
从长期结构来看，加拿大住房可负担性的变化主要由四个因素决定：
土地使用与分区政策（影响供给规模）
审批与建设速度（影响供给响应时间）
人口增长与流入规模（需求压力）
利率水平（影响购买能力）
其中，供给响应能力被认为是决定可负担性是否长期恶化的核心变量。
对购房者与居民意味着什么
这一趋势意味着，未来加拿大房地产市场可能呈现以下特征：
房价波动将更多取决于本地供给政策，而不仅是利率变化
分区放宽、密度提高的区域，供应增加后价格压力可能逐步缓解
人口持续增长但供给受限的城市，可负担性压力仍可能长期存在
市场调整更多表现为“增长放缓”，而非大幅回调
总体来看，加拿大住房问题的重心，正在从需求管理转向供给结构调整。
延申阅读：
1. 联邦住房部长：通过经济适用房项目吸引开发商，应对部分省份建房放缓
2. 加拿大公寓市场仍承压，预计2026年下半年起逐步恢复，2027年将反弹
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