46套豪华联排屋卖不动，开发商改建229套出租房，居民告上法院后仍未能阻止

温哥华一个房地产项目，最初计划建设46套豪华Townhouse，每套预计售价达到200万至230万加元。

开发商甚至已经拿到了许可，拆除了原来的独立屋，并开始进行土地挖掘。

但接下来发生的事情，完全改变了这个项目。房地产市场转弱之后，46套Townhouse没有取得预售。开发商最终放弃原来的出售计划，把项目改成两栋6层出租公寓和两组Townhouse，住宅数量从46套一下增加到229套，而且全部成为长期出租住宅。

项目后来获得温哥华市议会批准，却因为没有按照相关政策加入低于市场价的出租住宅，引发附近居民反对。Cambie Corridor Neighbourhood Association随后把温哥华市政府和开发商Sightline Properties告上法庭，希望推翻审批。

最新结果已经出来。

BC最高法院驳回了居民协会的司法复核申请，认为温哥华市议会的审批程序公平，作出的决定也属于合理范围。

这意味着，这个从“46套豪华Townhouse”转变而来的229套出租住宅项目，可以继续推进。

原来准备卖200多万一套，却一套预售都没有

项目位于温哥华520-590 West 29th Ave.及4510-4550 Ash St.，距离Canada Line的King Edward Station步行大约10分钟，旁边就是Queen Elizabeth Park，距离BC Children’s Hospital也很近。

开发商Sightline Properties最初并不是准备在这里建设大型出租住宅。

原来的开发方案是在这块土地上建设7栋建筑，共46套Strata Townhouse。温哥华市政府在2022年9月已经为这个项目签发Development Permit。

按照后来法庭文件披露的信息，这些Townhouse原本预计每套售价大约200万至230万加元。

开发商随后拆除了地块上原有的独立屋，并开始进行包括挖掘在内的前期施工。

但房地产市场发生了变化。

随着楼市转弱，这个项目没有取得预售。对于以出售为目的的住宅开发项目来说，没有足够买家提前购买，意味着原来的商业模式很难继续。

于是开发商改变了方向。不再建设46套用于出售的豪华Townhouse，而是重新申请Rezoning，把整个项目改成Purpose-built Rental，也就是专门建设并长期用于出租的住宅。

46套变成230套，最终获批229套

改变用途之后，项目规模也发生了很大变化。新的方案包括两栋6层住宅楼以及两组3层Townhouse。

2025年7月，温哥华市议会批准Rezoning时，项目计划建设230套出租住宅。根据市政府资料，项目容积率从原有规划下的1.2提高至3.0，住宅建筑面积也大幅增加。

之后在Development Permit阶段，住宅数量略微调整，最终成为229套。最重要的是，这些住宅不是建好以后可以分别出售的普通Condo，而是Secured Purpose-built Rental，也就是说，其用途被锁定为长期出租住宅。

从46套售价可能超过200万加元的Townhouse，到229套长期出租住宅，同一块土地上的住房数量增加了接近4倍。

但项目很快出现了另一个争议。

为什么229套出租房里没有低于市场价住宅？

问题出在Below-market Rental。这个项目位于King Edward Station附近的Transit-Oriented Area，也就是公共交通导向开发区域。

按照温哥华相关Transit-Oriented rezoning政策，这类项目通常需要将至少20%的净住宅建筑面积用于低于市场价的出租住宅，租金至少比CMHC公布的温哥华全市平均租金低10%。

Sightline最初的方案中也包括Below-market Rental。但后来温哥华市府工作人员经过财务分析，建议取消这一要求，允许229套住宅全部按照市场租金出租。

原因并不是市府认为低价出租房不重要，而是工作人员认为：这个项目通过Rezoning获得的额外土地价值，不足以支撑Below-market Rental。

这里涉及一个普通购房者很少接触、但房地产开发中非常重要的概念——Land Value Lift。

简单来说，如果一块土地原来只能建设较低密度住宅，Rezoning之后突然可以多建很多房子，土地价值通常会因此增加。市政府就可能要求开发商拿出其中一部分新增价值，提供可负担住房、社区设施或者其他公共利益。

但这个项目存在一个特殊情况。

这块土地原来的RM-8A zoning本身已经允许比King Edward Station Transit-Oriented Area内很多其他土地更高的开发密度。

因此，市府工作人员认为，这次Rezoning带来的额外土地增值没有通常那么高，不足以同时承担Below-market Rental要求。

居民提出一个问题：既然说负担不起，为什么不公开账本？

这也成为居民协会后来挑战市政府决定的核心原因。

Cambie Corridor Neighbourhood Association认为，如果开发商和市府说项目无法承担低于市场价出租房，那么公众应该有机会看到支持这个结论的财务资料。

这些资料包括预计建筑成本、项目收入以及开发商提交的Pro Forma财务模型。

温哥华市府工作人员看过开发商提供的数据，也进行了自己的财务分析，但详细文件并没有提供给市议员和公众。

居民协会因此认为，在公众无法看到这些数据的情况下，很难判断取消Below-market Rental要求是否合理。

他们还认为，市议会没有充分说明为什么这个项目可以偏离相关住房政策。

最终，争议进入法院。

法院：商业敏感资料不一定必须公开

BC最高法院Justice Morellato没有接受居民协会的这些主张。

法院认为，居民能够看到的材料与市议员在作出决定时获得的主要公开材料相同，其中包括市府工作人员提交的报告。

这份报告在Public Hearing之前约7周已经公开，并明确说明工作人员进行了项目财务分析，同时给出了分析结论——项目产生的额外土地价值不足以支持Below-market Rental。

法院也接受一个现实问题：开发项目的Pro Forma包含商业敏感信息。如果详细建筑成本、收入预测等资料全部公开，可能影响开发商与建筑承包商谈判，也可能影响开发商与竞争对手之间的商业关系，同时还可能影响市政府今后与其他开发商进行谈判。

因此，法院认为，在这个具体案例中，没有公开完整财务模型，并不意味着Public Hearing不公平。

市议会也不必自己重新算一次开发商的账

居民协会还认为，市议员应该取得这些财务资料，自己判断项目是否真的无法承担Below-market Rental，而不是仅仅接受市府工作人员的分析。

法院同样没有接受这一观点。判决认为，市议员可以参考专业工作人员的报告，同时结合Public Hearing中的公众意见作出决定，并不需要每位议员重新进行一次完整的项目财务分析。

法院还特别指出，温哥华的Transit-Oriented rezoning政策并不是一项在所有情况下都绝对约束市议会的法律要求。

因此，即使项目最终没有Below-market Rental，市议会仍然可以根据具体情况决定是否批准。

没有低价出租房，市府为什么仍然认为有公共利益？

这是整个项目最容易让人困惑的地方。

既然229套全部按照市场价格出租，也没有要求开发商支付Community Amenity Contribution（CAC），那么市政府得到了什么？

首先，是住房数量的大幅增加。原来的项目只有46套出售型Townhouse，而新项目提供接近230套长期出租住宅。

其次，开发商预计仍需要支付大约580万加元Development Cost Levies（DCL），同时提供约30万加元Public Art Contribution。

另外，开发商此前为原来的Townhouse项目增加开发密度已经向市政府支付约120万加元相关贡献。

法院认为，市议会有合理依据把大量增加的长期出租住房，以及这些开发费用和公共艺术投入，视为项目带来的公共利益。

这个项目真正值得关注的，是为什么从“卖房”变成了“出租房”

如果只看法院判决，这只是温哥华又一个Rezoning争议。但从房地产市场角度看，它其实提供了一个非常典型的案例。

开发商最初的商业模式很清楚：建46套高端Townhouse → 每套卖200万至230万加元 → 通过出售住宅回收开发资金。

问题是，房子必须有人买。

当房地产市场转弱、预售不足之后，即使已经拿到开发许可、已经拆掉旧房，原来的项目也可能无法按照计划继续。

开发商最终选择的是另一条路：减少对出售市场的依赖，把项目转成长期持有的Purpose-built Rental。

与此同时，增加开发密度，让同一块土地能够容纳更多出租住宅，以重新建立项目的财务可行性。

这也正是目前加拿大部分房地产市场正在出现的变化之一。

过去房地产市场强劲的时候，Condo和Townhouse可以依靠大量预售启动建设；但当投资者退出、买家不愿意提前几年购买楼花之后，一些原本计划出售的住宅项目开始重新评估是否能够转向出租模式。

229套出租房获批，并不代表争议已经没有意义

法院驳回居民协会的挑战，并不等于法院认定“取消Below-market Rental一定是最好的住房政策”。

法院处理的是另一个问题：温哥华市议会作出这个决定的程序是否公平，以及这个决定是否处于法律允许的合理范围内。

在这个问题上，法院给出的答案是肯定的。

至于一个靠近SkyTrain的项目究竟应该提供多少市场出租房、多少低于市场价出租房，开发商的财务资料应该公开到什么程度，以及城市应该如何在“让项目真正建起来”和“要求更多可负担住房”之间取得平衡，仍然属于住房政策需要面对的问题。

而从房地产市场来看，这个项目留下的另一个信号可能更加直接：

当46套售价200多万加元的Townhouse找不到足够买家时，同一块土地最终选择了另一种出路——不再把房子卖出去，而是建设229套长期出租住宅。

这背后反映的，已经不只是一宗Rezoning审批，而是房地产市场变化正在重新影响开发商决定“建什么房子、卖给谁，以及房子建好以后究竟是出售还是出租”。

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