公寓卖不掉还要交税？BC拟征2%新税，开发商警告可能更不敢建房

BC省大量新公寓卖不出去之后，一个新的问题出现了：如果开发商宁愿把已经盖好的公寓空着，也不愿意把价格降到买家愿意购买的水平，政府要不要通过征税迫使这些房子进入市场？

BC NDP党领David Eby在9月25日竞选活动中提出，如果再次执政，将推出一项新的 Unsold Condo Tax（未售公寓税）。

针对已经建成、却长期空置并没有售出的新公寓，第一年不会征收这项税；空置超过一年之后，税率将从物业评估价值的2%开始，此后房子每多一年没有卖出去，税率再增加1个百分点。

也就是说，一套公寓如果一直卖不掉，开发商继续持有的成本将越来越高。

Eby希望通过这种方式，让开发商更快降价出售已经建好的库存。

但房地产开发行业立即提出反对：现在的问题并不是开发商故意不卖，而是市场上缺少愿意按照当前价格买房的人。如果房子卖不掉还要继续交税，开发风险进一步增加，最终可能让开发商更不愿意启动新的住宅项目。

于是，一个看起来只是针对“空置新公寓”的税收政策，又回到了加拿大房地产市场现在最棘手的问题：今天怎样把卖不掉的房子消化掉，同时又不影响几年后的住房供应？

新税怎么收？第二年2%，第三年3%

按照BC NDP目前公布的方案，这项新税针对的是已经建成、空置并且长期没有出售的新Condo。

计算方式并不复杂。

新公寓完工后的第一年不会征收Unsold Condo Tax。

如果进入第二年仍然空置、没有出售，税率为物业评估价值的2%；第三年仍然没有卖掉，税率提高至3%，之后每增加一年，再提高1个百分点。

例如，一套物业评估价值为80万加元的新公寓，如果进入需要按照2%税率缴税的阶段，一年的税额就是1.6万加元。

如果之后税率增加到3%，按照同样80万加元评估价值计算，一年的税额就是2.4万加元。

当然，这只是按照拟议税率进行的简单计算，最终具体计税方式、豁免条件以及实施细节，仍需要等待正式政策和立法。

BC NDP表示，这项政策可能推动最多约5,000套目前没有售出的新公寓进入市场。根据该党引用的2026年9月Real Property Data报告，这些未售公寓估计价值约44.5亿加元，其中超过1,300套已经完工两年以上，有些甚至早在2019年已经建成。

为什么BC突然要对卖不掉的新公寓征税？

原因就在目前积压的新房库存。

大温哥华房地产市场过去几年发生了非常明显的变化。

大量Condo项目是在市场更强、投资买家更活跃的时候启动的。几年之后这些项目陆续建成，市场环境却已经完全不同。

投资者减少，普通自住买家的购买能力受到房价和融资成本限制，一些原本依靠投资买家支撑的公寓产品因此越来越难出售。

Rennie今年较早的一份内部报告显示，截至2026年3月底，大温哥华已经有3,945套建成但没有售出的公寓，总估值约43.5亿加元；报告当时预计，到2026年底可能达到约4,195套、总值约45.8亿加元。

而另一份9月份的Real Property Data报告使用不同统计范围和方法，估计未售库存超过5,000套，总值约44.5亿加元。

虽然不同机构的统计口径并不完全相同，但它们指向的是同一个现象：大量已经建好的新公寓没有找到买家。

Eby的逻辑：价格不降到买家愿意接受，就增加持有成本

Eby提出这项税的基本逻辑，是希望改变开发商继续持有库存的成本。

如果开发商认为市场几年后会恢复，就可能选择暂时不大幅降价，而是继续持有已经完成的公寓，等待未来更好的价格。

Eby认为，开发商可能有能力等待市场恢复，但需要住房的家庭不能无限期等待。

因此，新税实际上是在改变一道计算题：以前开发商面对的是——现在降价出售，还是继续持有等待市场恢复？

如果Unsold Condo Tax实施之后，问题就会变成——现在降价出售，还是承担每年不断增加的税收继续等待？

理论上，当持有成本越来越高，开发商接受较低价格出售的意愿也可能增加。

但开发行业认为，实际情况没有这么简单。

开发商反驳：不是不想卖，而是没有买家

房地产开发行业对这项提议反应强烈。

Rennie & Associates Realty首席经济学家Ryan Berlin认为，这实际上是在惩罚那些恰好在错误市场周期完成项目的开发商。

开发商Wesgroup首席执行官Beau Jarvis则反驳了开发商故意把公寓空着、等待价格上涨的说法。

开发行业提出的核心问题是：如果开发商已经愿意亏损出售，却仍然找不到足够买家，再增加一项税并不能自动创造买家。

一套公寓之所以卖不出去，可能不仅仅因为开发商不愿意降价。户型、面积、位置、物业管理费以及买家的贷款能力，都可能影响需求。特别是过去针对投资者设计的小面积公寓，并不一定就是今天家庭型自住买家真正需要的住房。

因此，即使价格下降，也不能保证所有库存立即被市场吸收。

这项税最有争议的地方，其实是“以后还会不会有人建房”

开发行业更担心的是未来。

开发商决定是否启动一个项目时，会计算土地、建筑、融资、税费以及未来销售价格等各种风险。

如果政府在项目已经完工、市场突然下跌之后，再增加长期库存的持有成本，那么未来开发商进行项目测算时，也可能把这种政策风险计算进去。

结果可能出现两种完全不同的效果。

一种结果是政府希望看到的：开发商降低价格 → 库存更快卖掉 → 更多家庭有机会购买住房。

另一种则是行业警告的情况：开发风险增加 → 新项目要求更高利润空间 → 更多项目无法达到财务可行性 → 开发商减少开工。

到底哪一种影响更大，目前还无法从这项尚未实施的政策中得出结论。

但这正好触及BC当前住房市场的矛盾：眼下是大量新公寓卖不掉，而几年之后，市场又可能因为今天的新项目减少而面对新的供应问题。

这和BC现有的空置税不是一回事

这里还有一个非常容易混淆的问题。

BC已经有 Speculation and Vacancy Tax（投机与空置税，SVT），但Eby这次提出的Unsold Condo Tax是一项不同的政策。

现有SVT主要针对规定地区内符合征税条件的空置或使用不足住宅，并设有主要住宅、符合条件的长期出租等多种豁免。

从2026税年开始，适用于相关加拿大公民和永久居民的税率从0.5%提高到1%；外国业主和Untaxed Worldwide Earners的税率从2%提高到3%。

Eby这次在竞选中同时提出，如果再次执政，还准备进一步提高SVT，将适用的国内业主税率从1%提高至2%，外国业主相关税率提高至5%。

与此同时，新提出的Unsold Condo Tax，则专门针对开发商等持有的已经完工、长期空置未售的新公寓。

所以，两项政策不能混为一谈。

之前政府还提出花14.5亿购买卖不掉的公寓

让这次新税更加值得关注的是，BC政府今年夏天还提出过另一套完全不同的处理办法。

当时BC与联邦政府提出一项规模约14.5亿加元的计划，希望购买大约2,200套未售新公寓，并将其转为可负担住房和Rent-to-own住房。

这一方案公布之后引起很大争议。

批评者认为，如果政府购买开发商卖不掉的库存，可能变相帮助开发商避免市场调整；支持这一思路的人则认为，如果政府能够以足够低的价格购买现成住房，比从头建设住房速度更快，也可能帮助部分家庭进入住房市场。

联邦政府随后强调，这项计划的目标是住房可负担性，而不是帮助开发商摆脱亏损。

现在BC NDP又提出Unsold Condo Tax，相当于从另一个方向处理同一个问题：如果库存长期卖不掉，不只是政府考虑购买，开发商继续持有还可能需要承担越来越高的税。

对普通买家来说，最值得关注的是价格会不会真的下降

如果这项税最终实施，普通购房者最关心的问题当然不是开发商每年交多少税，而是：新公寓会不会因此降价？

从政策设计来看，增加长期持有成本确实会提高开发商清理库存的压力。

尤其是已经完工两三年、数量较多的项目，如果每年继续承担融资成本、物业管理成本，再增加按照物业评估价值计算的税收，继续等待市场恢复可能越来越昂贵。

但买家也需要注意，即使开发商开始降价，也不能只看“比原价便宜多少”。

现在市场上已经出现越来越多新房、楼花和二手公寓相互竞争。购买新公寓时仍然需要比较同区域二手房成交价格、每平方英尺价格、物业管理费、户型、停车位以及未来附近的新房供应。

开发商降价，并不自动意味着这套房就值得买。

今天逼库存进入市场，几年后还需要有人愿意继续建房

BC目前面对的其实不是一个简单的“房子太多”问题。

短期来看，已经建成却没有售出的公寓确实很多，让这些住房真正进入市场、通过价格调整找到买家，是房地产市场消化库存的一部分。

但从长期来看，BC仍然需要持续建设新的住房。

如果库存压力、融资成本和政策成本共同导致开发商大幅减少新项目，今天没有开工的住宅，几年之后也就不会突然出现。

因此，这项2%的Unsold Condo Tax真正值得观察的，不只是它最终能够让多少开发商降价。

更重要的问题是：它能不能在加快消化今天数十亿加元公寓库存的同时，又不进一步削弱未来住房建设。

而对于正在等待房价进一步调整的买家来说，接下来最实际的观察指标也很清楚：如果这项政策最终落地，那些已经完工一两年以上、库存较大的新公寓项目，是否真的开始出现更明显的价格调整。

截至目前，这仍然只是BC NDP在省选期间提出的政策方案，并没有正式成为BC省已经实施的税收制度。

其中政策本身——第一年不征、第二年2%、第三年3%并逐年增加1个百分点，以及可能涉及最多约5,000套、约44.5亿加元库存——来自BC NDP 9月25日公布的方案。BC NDP 现行SVT从2026税年开始对相关加拿大公民和永久居民提高至1%、外国业主及untaxed worldwide earners提高至3%，则是已经实施的政策，不能与这次竞选承诺混在一起。

延伸阅读：

1. 花3万买的公寓储物柜，住了15年后被通知：以后不能用了！

2. 离婚成本越来越高：有人分手后仍一起同住，只因买不起房