中国夫妻加拿大买房，男方仅占5%产权被追缴 $12万税款！最高法院拒绝受理上诉

在加拿大买房，如果夫妻一方是加拿大公民，另一方是外国公民，只要把大部分产权登记在加拿大籍配偶名下，是不是就能少交外国买家税？

一对中国背景夫妻在卑诗省列治文购买公寓时，采用了这样的产权安排：加拿大籍女方持有95%的产权，外国籍男方只占5%。两人也确实按照男方5%的登记产权比例缴纳了外国买家税。

然而，多年后的一次税务审计，却让这笔原本已经完成的房地产交易陷入法律争议。

卑诗省税务部门认为，这对夫妻应按照整套房屋的公平市场价值计算外国买家税，而不是只针对男方登记的5%产权缴税。根据法院文件，相关额外税款估计超过12.6万加元。

这对夫妻认为有关征税方式极不公平，先后向法院提出挑战，但未能获得支持。

2026年11月12日，加拿大最高法院拒绝受理他们的上诉申请。这意味着，围绕这套公寓外国买家税的司法争议，在加拿大最高司法机关面前走到了终点。

夫妻买房：男方出资40%，产权却只登记5%

这宗案件要从十多年前说起。

2014年，这对夫妻订婚，并通过预售合同购买了位于卑诗省列治文的一套公寓。根据法院文件，女方夏嘉文是加拿大公民，男方李元庄则属于适用外国买家税规定的外国公民。

两人在安排房屋产权时，将95%的产权登记在女方名下，剩余5%登记在男方名下。但实际购房资金的分配，却与登记比例明显不同。

男方支付了购房款的40%，远高于自己登记持有的5%产权。为什么男方出资接近一半，却只拥有极少的登记产权？女方向法院解释，这与中国传统婚嫁习俗有关。

她表示，在中国文化中，男方支付彩礼是一种习俗，有时也会通过为妻子购买房屋的方式体现。

根据上诉法院判决引用的陈述，夏女士解释，丈夫并不富裕，因此只能承担部分购房费用。

在这对夫妻看来，男方支付更多购房款，并不意味着他必须拥有与出资比例完全相同的产权。然而，正是这一出资比例与产权登记比例之间的差异，后来成为税务争议的重要背景。

原本只按5%产权缴税，税务审计却要求按整套房屋计算

这套公寓在相关交易申报时的价值为474,500加元。

由于男方只登记持有5%的产权，这对夫妻当时仅按照男方所占的5%份额缴纳了外国买家税。从表面上看，这似乎是一种清楚的产权安排：加拿大籍女方拥有绝大部分产权，外国籍男方只拥有很小一部分。

但卑诗省税务部门后来进行审计时，得出了不同结论。税务部门认为，根据适用的外国买家税规定，这笔交易的税款应以整套房屋的公平市场价值为基础计算，而不是只针对外国籍买家登记的5%产权征税。

卑诗省财政部一名税务分析师估计，这对夫妻还需要支付略高于126,000加元的额外税款。

一套当年申报价值不到50万加元的公寓，却引发超过12万加元的额外税务争议，对普通家庭来说无疑是一笔相当沉重的金额。

这对夫妻无法接受有关征税结果，决定通过法律途径提出挑战。需要注意的是，报道所提到的额外税款属于案件相关税务计算，并不能简单地用卑诗省现行20%的外国买家税率乘以当年房价来核算。具体税务责任取决于相关交易发生时适用的法规、税率及法院对交易性质的认定。

中国婚嫁习俗成为争议焦点，但法院关注的是税法

在诉讼过程中，女方特别解释了中国传统婚嫁习俗，希望法院理解为什么男方虽然支付了40%的购房款，却只登记持有5%的产权。

对于一些中国家庭来说，结婚时由男方承担较多购房费用，或者将房屋登记在女方名下，并不是难以理解的安排。

但在加拿大房地产税务制度下，家庭内部如何理解出资、赠与和产权，与税法如何认定一笔交易，并不一定完全相同。

卑诗省政府向法院解释，相关外国买家税规定的目的之一，是防止外国投资者通过间接持有他人名下的受益权益来规避税款。

也就是说，税务部门不仅关注房屋产权登记文件上的比例，还关注相关交易是否符合税法规定，以及是否存在通过产权安排减少税务责任的情况。

这对夫妻则认为，按照整套房屋价值计算外国买家税，对他们而言极不公平。双方争论的关键，并不只是男方究竟支付了多少购房款，而是当加拿大公民与外国公民共同购买房地产时，适用的税法究竟如何计算外国买家税。

中国婚嫁习俗可以解释夫妻之间的资金安排，但是否能够改变加拿大税法下的纳税义务，仍须依据相关法律判断。

法院接连驳回挑战，最高法院最终拒绝受理上诉

这宗案件经历了多年的法律程序。

2024年，卑诗省最高法院首先驳回了这对夫妻针对税务决定提出的法律挑战。随后，两人向卑诗省上诉法院提出上诉，希望推翻此前裁决。但由三名法官组成的上诉法院合议庭仍然没有支持他们的主张。

上诉法院在判决中指出，如果这对夫妻按照各自实际承担的购房款比例安排产权登记，他们本可以避免触发按整套房屋价值征税的结果。

这也成为案件中一个值得关注的细节：夫妻之间的产权登记安排，不仅涉及谁拥有房屋，还可能影响整笔交易在税法下如何处理。

在省级法院的法律挑战失败后，这对夫妻继续向加拿大最高法院申请上诉许可。2026年11月12日，加拿大最高法院拒绝受理他们的上诉申请。这一决定意味着，最高法院不会进一步审理这宗案件，卑诗省上诉法院此前的裁决也没有因此被推翻。

但需要区分的是，最高法院拒绝给予上诉许可，并不等于最高法院重新审理案件后，对所有争议作出了新的实体判决。

这对夫妻的律师森永正雄表示，对最高法院拒绝受理上诉的决定不予置评。

他同时表示，这已经是案件在司法程序上的终点，但认为目前外国买家税的法律规定仍可能涵盖一些不公平的情况。

当年不到50万的公寓，如今评估价值已达82万

这宗案件涉及的住宅位于列治文Avanti Richmond公寓楼，是一套两居室单位。

报道指出，这套公寓当年相关交易申报价值为474,500加元，而最新的物业评估价值已经达到820,000加元。十多年过去，房屋价值发生了明显变化，但这对夫妻仍然需要面对当年交易所产生的税务争议。

不过，82万加元属于物业评估价值，并不等同于房屋目前一定能够以这一价格出售。这宗案件也说明，房地产交易中的税务问题，有时并不会随着购房手续完成而立即结束。

如果税务部门在之后的审计中发现问题，买家仍可能面临补税、争议处理以及长期法律诉讼。对于涉及不同国籍、复杂资金来源或特殊产权安排的家庭来说，购房时没有充分确认税务责任，可能在多年后带来意想不到的成本。

卑诗省外国买家税20%，夫妻一方是加拿大公民就能免税吗？

卑诗省目前在指定地区对符合规定的外国买家征收20%的额外物业转让税，通常被称为外国买家税（Foreign Buyers Tax）。

列治文所在的大温哥华地区属于相关税收适用区域。

不过，外国买家税并不是单纯根据购房者的姓名、出生地或族裔决定，而是涉及法律规定的身份类别、物业所在地、交易性质及是否符合特定豁免条件。

例如，具有中国背景的加拿大公民，并不会仅仅因为自己的族裔而被认定为外国买家。相反，如果购房者属于法律规定的外国公民或其他应税主体，即使与加拿大公民共同购买房屋，也不能直接假设整笔交易一定可以免税。

对于夫妻共同购房的情况，尤其需要注意：加拿大公民配偶持有大部分产权，并不自动意味着外国籍配偶参与的交易只需按照其登记份额缴税。

实际税务责任必须根据交易时有效的法规及适用的豁免规定判断。此外，卑诗省对部分符合条件的配偶、永久居民及其他购房者设有特定豁免或退税安排，但并非所有跨国籍夫妻都自动符合资格。

这也是为什么在签署购房合同、安排产权登记和支付购房款之前，提前取得专业法律及税务意见非常重要。

对华人家庭来说，最值得注意的是产权与出资安排

这宗案件之所以值得关注，是因为它涉及一种在部分华人家庭中并不陌生的购房方式。

有些夫妻会由一方支付较多首付，但房屋登记在另一方名下；有些家庭出于婚姻安排、赠与或其他考虑，将产权分配为90%和10%，甚至99%和1%。

这些安排在家庭内部可能有合理解释，但一旦涉及外国买家税，情况就可能变得复杂。

尤其当夫妻一方是加拿大公民，另一方仍然是外国公民时，不能只凭产权登记比例推断最终需要缴纳多少税。

更稳妥的做法，是在交易完成之前，让熟悉卑诗省房地产转让税的律师核对双方身份、资金来源、实际产权安排，以及是否涉及受益权益或适用的税务豁免。

如果购房资金来自其中一方，但产权准备登记在另一方名下，也应事先说明资金究竟属于赠与、借款还是其他安排，并妥善保存相关文件。

对于已经完成交易的家庭，如果对当年的外国买家税申报存在疑问，也不应仅凭这宗案件就认定自己一定需要补税。不同交易的时间、法律身份、合同及产权安排可能存在重要差异，需要根据具体情况判断。

一场持续多年的税务争议，给共同购房家庭留下提醒

从2014年订婚购房，到2024年卑诗省最高法院驳回法律挑战，再到2026年加拿大最高法院拒绝受理上诉，这对夫妻围绕一套列治文公寓的税务争议，经历了漫长的司法程序。

最初，两人按照95%和5%的比例登记产权，并只针对男方5%的份额缴纳外国买家税。

但实际出资比例、产权登记方式以及卑诗省外国买家税的适用规定，最终使这笔交易产生了超过12万加元的额外税务争议。

这宗案件并不意味着中国传统婚嫁习俗本身存在法律问题，也不意味着所有外国公民与加拿大公民共同买房，都必须按照整套住宅价值缴纳外国买家税。

它真正提醒购房者的是：夫妻之间如何分配购房款、如何登记产权，以及税法如何认定相关交易，可能是三个不同的问题。

尤其在涉及外国买家身份的房地产交易中，看似简单的产权比例安排，也可能带来远超预期的税务后果。

对于准备在加拿大共同购房的家庭来说，提前弄清楚这些问题，可能比房屋成交后再通过多年诉讼解决争议，更为重要。

这篇我采用了真实人物故事切入、交代买房经过、解释争议、呈现法院结果、最后说明对购房家庭的影响的写法，保留中国婚嫁习俗这一具有阅读吸引力的细节，同时避免将案件简单归结为针对中国买家的征税。

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